纳米体育2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为“地产篇”，通过观察、采访和调研深处调整周期的标杆性开发企业，研究他们如何在转型、纾困和化债中向新发展模式过渡，并探寻未来的正确道路。
观点网2017年，融创中国销售规模一路攀升至3620亿元，跃居行业第四位。
白驹过隙，时光荏苒，在疫情、经济与调控之下，曾经站在顶峰的许多企业陷入困境，融创也不例外。
2022年3月，融创因无法及时披露业绩面临停牌；5月，一笔4亿美元债实质性违约，融创正式成为暴雷房企的其中一员。
观点新媒体了解到，过去一年多时间，融创接连通过境内外债务重组，化解危机。
如今紧随着股票复牌、境内债重组完成、境外债重组获87%债权人支持，这家磕磕绊绊又竭尽全力的企业，有望“破镜重圆”。
“除了我们以外，都有可能爆雷。”在2021年中期业绩会上，孙宏斌的一席话不仅收获到流量，也对外展示了融创的信心。
2022年3月，紧随两笔债务展期及延期支付，融创压力更甚；两个月后，一笔4亿美元债实质性违约，正式加入爆雷大军。
数据显示，融创中国的负债总额从2011年的262亿元，增至2022年的9305亿元，10年暴涨9000多亿元，是原来的35倍。而在2022年半年报中，这一数字达到9971亿元，直逼万亿大关。
不仅如此纳米体育，从融创现金流覆盖债务情况来看，该公司偿债能力自2018年开始便出现压力，而且2018年利息费用与公司EBIT的比例已经十分接近。
此前，观点指数在报告中预测，如果以2021年为基年，EBIT只需下降10%，就需要动用资产进行偿付，进而造成资产规模下降，这在债券市场收紧的情况下是极为不利的。
巨额债务与资金紧张的情况下，减债、降杠杆无疑是融创面临的最重要一道关口。
据了解，从2021年10月开始，融创通过股权配售、资产处置等途径持续回血，包括出售持有的贝壳股票、出售项目等，总计回笼资金超300亿元。此外，孙宏斌还向融创提供了4.5亿美元无息借款资金。
去年11月15日有市场消息称，融创房地产集团正准备对境内债券进行整体重组。筹划近两个月后，融创今年1月初发布公告称，境内债整体展期方案获债券持有人会议表决通过。
此次涉及重组的境内债包含10笔存续的公司债券及供应链ABS，金额约160亿元，重组方式以整体展期为主。
境外债方面，包括本金约90.48亿美元的优先票据及其他境外工具或债务，以及应计未付及违约利息等费用。观点新媒体通过DM查债通发现，目前该公司存续境外债券共计10笔。
相较于境内债，境外债重组要稍慢一些。今年3月，融创正式披露境外债重组方案，随后6月中旬对方案进行了调整。
从披露的方案来看，融创将境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。
有熟悉融创的相关人士表示，该公司境外债重组成功已经是板上钉钉的事情，后续法律程序完成后，便可正式落地执行。
债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下，与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。
近段时间纳米体育，包括中国恒大、融创中国、华夏幸福(600340)、中梁控股、祥生控股、中国奥园、旭辉控股等多家房企发布了相关的化债方案。
从近期重组案例来看，续债是房企采用的比较主流和常见方式之一。而常用的续债逻辑，包括债务展期以及以新债券置换旧债券，实现债务延续。
对出险房企而言，展期主要是以时间换空间，将偿债时间延后，但实际债务压力并未减少。这样意味着，企业需要在约定的时间内恢复足够流动性，否则还将面临二次违约的风险。
数据显示，截至5月末，房企违约债券数量为188只，违约债券余额为2123.76亿元，其中有119只违约类型属于展期，占违约债券余额的76.86%。
在本轮展期当中，类型主要包括本金展期和利息展期，后者虽兑付压力较小，但本轮违约潮当中，诸如恒大曾对“20恒大03”的本息兑付进行展期一年；正荣地产对“20正荣02”的应付利息进行展期。
分析人士提到，对兑付利息进行展期，充分表明此类企业的现金流依旧高度紧张。
从融创中国此次进行的债务重组方案来看，境内债券是针对已展期过的债券计划进一步展期3.5年左右；对于此前未达成展期的债券，融创计划展期4年。
观点新媒体发现，过往房地产债券展期时间在12个月左右。此轮周期当中，展期时间明显拉长至24-48个月，有的甚至超过60个月。
比如华夏幸福全部境外债券展期8年；而富力地产8笔境内债展期期限3年以上；10只美元票据整体展期3-4年；龙光集团223.6亿元境内债务成功展期36-48个月；绿地控股(600606)则计划将8只境外债券展期两年，已于2022年6月展期的1只境外债券拟展期一年。
当前房地产销售回款并未完全恢复，虽然2023年情况有所好转，但从二季度表现来看，整体增幅有限，这并不利于企业的资金回流。
至于外部融资方面，去年年末以来，监管层面“三支箭”与“金融十六条”助力下，房企融资有所恢复，但也仅限于国央企、优质民企等，对于出险房企而言，依旧难以突破。
由于行业下行周期依旧，楼市回暖不及预期，为了保障债权人的利益，提高展期方案的通过率，企业通常还会增加一些担保举措。
比如融创以广州文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城等多处资产作为境内债展期偿付保障，并设计了现金支付+小额兑付的机制。
而龙光集团的增信措施是提供大湾区重点城市交通便利区位住宅项目，以及西南省会城市核心枢纽住宅项目各55%股权质押。
债券置换是指在平等协商的基础上，债券发行人以新发行的债券置换持有人持有的存续债券，是债务管理的方式之一。
相较于借新还旧，前者属于融资的正常滚动，而债券置换属于债务延续，也不同于债券展期，该模式需要持有人会议一致通过，债券置换则更加灵活。
其中，融创中国境外债权人还可以选择将现有债权转换为8个系列的以美元计值的新优先票据，新票据将于重组生效日期或2023年9月30日（以较早者为准）后2至（最长）9年内到期。
也就是说，通过发行新债券更换旧债券的方式，融创中国能够将债务展期2至9年的时间。
此前，恒大亦通过发行新债券的方式对原债券进行置换，新债券年限为4至12年、年息2%至7.5%。
除了债务续期，从近期达成债务重组的房企来看，亦偏爱债转股的方式纳米体育。实际上，相较于展期、置换纳米体育，债转股能够有效减少债务偿还金额，减轻企业后续的资金压力。
从3月份披露的境外债重组方案来看，融创中国计划通过债转股的方式置换约30亿美元债务，其中包含10亿美元可转债、上限为22亿美元强制可转债以及上限为14.7%的融创服务股权。
前者虽经历暴雷，但旗下仍具备较多优质资产。财报数据显示，截至2022年末，融创中国净资产为864亿元，期末权益土地储备约1.3亿平方米，权益土地货值约1.41万亿元。
这是融创经历了暴雷且计提之后所剩下的资产，虽与顶峰时期相比有所减弱，但依旧属于家底殷实那一类。
加上资本市场始终流传着“买融创，就是买孙宏斌”这种话语，从联想到顺驰再到融创，人们总是相信那个叫孙宏斌的男人，终有一日会东山再起。
至于融创服务，去年不仅出清了关联交易风险，还积极“储粮”，该公司底色并不差，且不断在寻求独立发展之路纳米体育。在观点指数发布的《2023物业服务企业卓越表现报告》当中，融创排名第五位，市场认可度较高。
基于两个换股平台的情况乐观估计，接下来为融创置换30亿美元的债务并无太大问题。
分析人士认为，在当前市场环境下，债权人对于债转股等方案的选择还是比较谨慎的，为了增大谈判空间，企业通常会尽可能以旗下优质平台股权作为债转股的主力平台。
另一个案例是华夏幸福，截至2023年6月30日，该公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额(本息合计)约为人民币76.11亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为20.04%;
此外，以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为人民币38.91亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为1.93%，获得“幸福优选平台”股权比例约为7.88%。
实际上，“幸福精选平台”及“幸福优选平台”是华夏幸福轻资产战略的两个重要平台，主营业务包括物业、代建等。市场对两个平台的总估值大约在1000亿元左右，实施债务重组预计将有八折或七五折的价格折扣，即债权人预计将有400.39亿元的额度换取两平台分别不超过49%股权。
比如融创中国近期对重组协议进行了再一次修订，其中将强制可转换债券头部转股价，由每股10港元降低至6港元；强制可转换债券最低转股价，由每股4.58港元降低至每股4港元；融创服务最低换股价，由每股17港元降低至13.5港元。
同时，关于强制可转换债券17.5亿美元限额，融创中国将该限额调增至不超过22亿美元。
对比之下，中国恒大也提到，将其持有的恒大物业与恒大新能源汽车等部分股份存入证券账户并质押，债权人可在规定条件下换取恒大物业、恒大汽车部分股权。
为增加通过率，恒大汽车将旗下养生谷等重资产业务转让给中国恒大的附属公司，如此一来，恒大汽车得以剥离地产项目，实现轻装上阵，反过来也能够推动债权人同意相关的“债转股”方案。