纳米体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　回答：阳光上东 小区占地大，居住人群较多，租户多，小区半封闭式物业管理，属于租金高升值很一般的盘，自住投资都一般 华远九都汇是40年小产权与70年产权结合的小区，也是租客比较多。200+的南北大户型有淘笋的机会，有合适的标的可以考虑

　　提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

　　回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

　　回答：目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。 新盘关注琨御府 中建大公馆。 2.三环内地铁沿线低价潜力盘: 四新 白沙洲 后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁 学区 医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线左右的次新盘都可以入手。 新盘关注幸福时代大家，百步亭和谐里，地铁盛观尚城，锦绣江城 城联投江南岸等。 3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。新盘关注联投光谷瑞园，二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。

　　提问：房姐好，有个问题请教，朝阳东坝利锦府单价6.7万 130平三居总价880万 是否可以出售了，以北京整体二手房市场来看，今年后续上升空间如何？还是继续等等？另外未来东坝这边涨幅怎么样，换到哪个区位成长性比较好呢？多谢多谢

　　回答：东坝现在价格上有点偏高，但长期还是看好的 不做短期预测，北京长期绝对看好。不建议等，房价一旦启动你再上车就来不及了，像去年深圳30%+的涨幅，那时候想等的人后来都上不了车。 利锦府可以出掉，换筹到望京比较好

　　提问：房姐您好纳米体育，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢

　　回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

　　提问：房姐好！一家三口（儿子24岁）京籍，自住一套央产房。买房为两个目的：1、儿子自立门户；2、保值升值，以租养贷。有外地商业门面年租金30W。手上现金330W，可贷150W，月供3W内。目前偏向于通州（感觉公园多环境好）看了京贸国际城西区（人车分流物管和学区都不错，两居总价480W，压力小没负担）、BOBO自由城（人车不分流，两居100平600W一楼带花园——虽然花园外就是小区车道），在二者之间纠结。 另外，您说朝青国美第一城、晶都国际租售比，相对较好，去看了看，发现跟通州那两个盘比，单价差不多啊！但租金的确高出30～40%。现在更纠结了。请您帮忙回复下，我们该如何选择，通州那两个盘还是朝青两个盘？ 另外，我们在外地还有三套住房（重庆2和宜兴1）和三个商业门面是否可以卖了或者可否抵押贷款后回京投资？就这一张房票了，请房姐百忙之中给予指导。非常感谢您！

　　回答：你好，感谢付费！ 京贸国际城和BOBO自由城这2个盘属于通州房价的第一梯队纳米体育，自住环境很好，所以单价在板块内会偏高一点。 国美第一城属于朝青房价的第三梯队，投资不错，但是自住相对较差，价格自然也会偏低。 具体买哪里，需要看你的需求，自住偏多，优先通州，投资偏多优先朝青。 重庆如果在两江四岸核心板块可以继续持有，宜兴建议直接出手。门面租售比在6%以上可以继续持有，否则出手。

　　提问：楼主你好，我爱人京籍，双胞胎孩子四岁，目前两套房，一套珠江罗马嘉园274平顶层复式自主住贷款300万，另外一套124平润枫水尚全明两居贷款140万，现在手里子弹1200万，年税后收入500-800万，现在考虑孩子上学，有考虑珠江帝景或东湖湾，麻烦你帮我分析下要不要现在考虑孩子上学学区和这两个小区的选择，房票可以把润丰卖掉或赠予丈母娘腾出房票。另外如果要考虑别墅合院的话有没有合适推荐的

　　回答：你好，珠江罗马和润枫水尚都是我们推荐的楼盘，建议继续持有，对敲给老人，或者通过jlh的方式腾房票。 东湖湾的小学弱，初中还行； 珠江帝景的小学和初中都强，而且初中比东湖湾的初中还强。 北京豪宅多诞生在朝阳和海淀，一东一西，是基本可以形成共识的高端区域。但由于近几年，朝阳、海淀的土地供应不足，两区的城市豪宅明显减少，因而更具有稀缺性。 推荐：朝阳孙河板块、奥森板块、东部泛CBD别墅区，海淀万柳板块、西山别墅区，顺义中央别墅区。 别墅要比平层产品升值慢，如果不是自住建议还是慎重。

　　提问：房姐你好：重新发问一次，期待回复。之前提问已删除。本月是否能再提问一次？ 新人首问。我们家庭夫妻和5岁孩子还有两位老人一起住，会考虑生二胎。之后看你会有六口人，所以需要一个三居室。目前我们还是首房首贷，在北京像素有一套自住房，没有贷款。如果像素出租的线一个月。北京像素房子目前市值295万。我们自己手里子弹有180万。每月家庭税后收入保守估计有3.5万。夫妻二人都在东边上班（朝青附近）。需要考虑孩子上学、通勤、投资回报的问题。 问题1：我们已经看了很多房，管庄，望京，三里屯，朝阳，望京，通州，亦庄。二手房和新房都看过。因为二手房的首付过高，次新房较贵，今本上都在6-7万以上。您之前推荐的九龙花园，百环家园，华腾园都看了。九龙花园小区环境较差，华腾园买得起的户型较差。所以我们最近觉得买新房更合适。不知道这样选择对不对？ 问题2：目前首房首贷的资格建议买小户型比如说经开汀塘或是其他盘的小户型？像素留着收租金抵减新房的房贷，降低还贷压力。还是像素卖掉全部资金买类似喜瑞天著的140平以内的大户型？或者像素做抵押增加首付买大户型？目前家里有两方意见纳米体育，买小的还款压力小，且有像素资产，并可以收租，但像素没有增值的红利，并且之后没有首房首贷，周边涨幅，换房的代价更大。另一方意见买大房子，家人担心还贷压力。请问资产该如何配置较为合理？ 问题3：亦庄未来发展您怎么看？选择河东还是河西？看过亦庄的房，臻珑府纳米体育，喜瑞天著，经开，金隅学府，和悦华锦，中旅亦府。这几个盘您怎么选？ 问题 4：目前还没有看过天通苑和回龙观，有推荐的学区和楼盘吗？ 问题 5：想做到您推荐的学票和自主分开，在我们这样的情况下有推荐的楼盘组合吗？ 问题 6：之前您说郊区风险大，那城里洼地有哪些？有没有学校还不错的洼地？ 问题 7： 老人目前还是外地户口，可以多一个首房首贷资格。建议把老人的户口移到北京吗？

　　回答：1. 北京像素的租金还可以，建议保留 做抵押 获取150+的资金没问题，月供在7K上下，租金能完全覆盖。这样你的首付就能到330上下，你的月收入合理的月供在1.7w左右，对生活影响不会太大（需要根据你自己的情况去评估了），算下来你能看总价750-800左右标的。 2. 亦庄长期看好，有产业有人口天花板会比较高. 建议看喜瑞天著，经开 3. 你的情况建议兼顾学区，现在学票的价格普遍都在500左右，很难拆开 4. 考虑学区 回龙板块建议看 融泽嘉园和金域华府 5. 老人可以迁到北京，多一张房票当然好

　　提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理纳米体育。

　　回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过作为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下