纳米体育先说点题外话，微信公众号目前正在改版推送方式，未来一段时间会导致部分粉丝不能及时看到更新的文章。我知道大家都是每天翘首以盼的等待我更新，但是怪我形单影只，并且我又不想降低文章质量，所以每周一篇深度原创我会尽力保证。

　　因此，为了保证大家都能*时间收到我的更新，不至于失联，各位亲们务必要做一件事，就是把我的公众号设为星标，具体办法就是：进入公众号柯谈地产观（和备用号柯视角）主页，再点击右上角“•••”，然后设为星标。

　　我的优点不多，但是我极为专注，喜欢把一件事做到极致。我写文章的初衷从未变过，那就是分享房产买卖的思维和技巧。

　　思维的转变，需要跨越几轮房产周期，技巧的积累需要在每轮周期都有操作。所以，你在网上可以看到许多东拼西凑的水文，看完没有任何收获。但是，我会保证在我的每篇文章中，让你都能学到一些核心的思维和技巧，绝对是在别处你根本看不到的。废话不多说，以下是干货：

　　我从2月份就预测说了，今年小阳春会推迟，现在啥结果，大家有目共睹。但是，国家今年面临如此之大的疫情，至今没有松口“房住不炒”，而是坚守底线多个城市都是宽松一日游。

　　在这种没有大尺度刺激的情况下，越是回暖快的城市越有潜力，越是反弹高的城市，越值得重仓。

　　回想2015年开始的上一轮房地产浪潮，说到底是国家的强刺激：大放水+去库存+货币化棚改，所以鸡犬升天，别说大城市了，就是中西部小县城都房价翻倍。所以，准确的讲，上一轮行情根本看不出哪些城市有潜力，是全国性的普涨，蒙蔽了民众的双眼，都误以为自己所在的城市潜力无限。

　　反而是这次疫情之后，大家都处在同一起跑线，都没有过激的宽松政策，只有央行的挤牙膏式的降息，在这种局面下，能够显著回暖的，才是有内生动力的潜力城市。比如，深圳、上海、北京、杭州、南京、成都、东莞等。

　　所以，如果你想知道你所在的城市到底有没有潜力，我可以告诉你一个衡量标准：

　　一、今年4-5月份小阳春相比去年3-4月份小阳春，一手房或者二手房的成交量已经追平或者显著超越的一二线城市，可以重仓投资并长期持有。

　　二、今年3-5月份，无论新房还是二手房都没有显著小阳春行情的城市，可以歇菜了，自住可以买，不要买二套，投资不建议。

　　这也就是我从今年2月份就告诉过大家的，疫情是楼市分化的加速器。透过疫情，好歹一看便知。

　　通俗点讲的话就是：没有小阳春的城市，坚决远离，小阳春强烈的城市才值得重仓！

　　只要有货币超发，就会有涨价出现，不管是消费类商品的涨价还是资产类商品的涨价，货币的购买力都会下降。

　　多印出来的钱，总要有个流向，要么是去买消费类的商品，体现为我们统计局CPI的上涨，要么就是去买资产类的商品，体现为房价、股价的上涨。

　　放出来的水，如果流向“穷人”，就会推动CPI通胀上升；如果流向“富人”，就会推动房价、股价上涨。

　　我们放水这么多年，物价没有显著大涨，其实房地产才是*功臣，房地产是蓄水池也并非浪得虚名，而是实至名归。

　　那么，这也就证明了，其实这么多年，我们放的水都流到了“富人”手里，而留在国内的富人大多数都用来买了房。

　　当然了，这也是我们国家的英明之处，房价上涨总比大面积的物价上涨要更合理，更能保住民生。

　　2020年5月28日，人大闭幕后，高层在记者会上说到：“过去我们说过，不搞大水漫灌，现在还是这样，但是特殊时期要有特殊的政策，我们叫作放水养鱼。没有足够的水，鱼是活不了的”纳米体育。

　　我们不搞大水漫灌，但是要养鱼，必须要有足够的水。未来几年，水是管够，渴是渴不死了，就是小心别淹着。

　　我有个同事，刚刚50岁，这辈子从未有过贷款，名下有且只有一套房，而且是2000年初全款买的，夫妻公积金账户里躺着100万余额。他常常兴致勃勃的畅想着10年后退休那一天能取出来这100多万公积金来当做养老金。2015年上海房价大涨前，我就劝过他贷款买房纳米体育，但他思想保守老化，始终不为所动。现在看看，一手好牌打个稀烂。

　　上周有个新闻挺热闹，杭州6万人摇号远洋西溪公馆的959套房子，因为这个盘比周边二手房倒挂7000元/平。

　　对于倒挂新房，大家都知道摇到就是赚到，其实，对于贷款，更是贷到就是赚到。

　　这几个月，全国各地土拍火热，地王不断涌现，地方政府缺钱缺的心慌，全都拿出了压箱底的宝地，开发商得到了各大银行放的水后，拼命抢地屯粮，造地王。

　　中原地产数据显示，截至5月29日，全国土地市场持续升温纳米体育，特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。全国50个大城市卖地1.6万亿元，同比去年上涨12%，27城卖地超过200亿元。高价地持续出现，单宗超过20亿元的地块有44宗，溢价成交占比75%。

　　二是各地政府已经放松了新房限价，从一线到二线都是如此，比如上海前滩的新房去年之前一律限价8.5万纳米体育，而今年5月份前滩刚刚开盘售罄的东方惠礼均价是9.2万，而即将6月开盘的三湘印象名邸已经高达12.4万。北京同样如此，去年土拍还是限竞房的天下，今年拍的地很多都是不限价。

　　融到的钱便宜了，利息低了，开盘价又没有限制了，而且政府都是拿出*地段的地来卖，如此有利可图的前提下，开发商不抢地才是真的傻！

　　这次政府工作报告没有提及“租售同权”，细心的朋友应该会发现，今年开始“租售同权”和大力发展长租公寓都很少再提及。原因就是去年很多长租公寓爆仓，租赁住房太难做了。

　　在我国，租房为什么发展不起来，因为所有人租房都只是过渡，*终目的都是买房。这就会导致，租金很难超过自己月收入的30%，而买房子的月供却心甘情愿超过收入的80%。

　　没有人愿意长期支付高房租，也就是意味着我国极度缺乏高端租赁客户。租金高不了，那长租公寓就只能和贷款公司同流合污，连蒙带骗的诱导租客办理网贷，然后长租公寓提前拿到一整年的贷款租金再去扩张规模，一旦这种打时间差的游戏失手的时候，就直接爆仓。

　　租赁住房想要长久发展下去，必须依靠高租金，而不能依靠信贷游戏。但这却与我国国民根深蒂固的产权意识互相抵触。

　　所以，别指望着不久的将来，通过租房就能入读重点*，租房就能享受这座城市的全部利好。

　　否则，北京西城区也用不着绞尽脑汁的多校划片，六年一学位了，花上千万全款买房的都不能保证入读重点，租房，更是想都别想。

　　4月份，深圳经营贷流入楼市的闹剧，沸沸扬扬，深圳住建局调查的结果是数量极少。实际多还是少，只有银行信贷员和贷款中介*清楚。没有这种灰色收入，这个行业早就倒闭了。

　　*近，有很多朋友咨询，以前的按揭贷款是否需要置换成经营贷？对于这个问题，有个基本原则，就是要看利息差有多少？

　　举个例子，假如你之前买房按揭了100万，利息是6%纳米体育，现在你换成利息4%的抵押经营贷，一年可以节省2万元的利息。而你置换一次交给贷款中介公司的服务费就是2%，另外还有帮你全款垫资的费用。也就说转换后*年你赚到的利息差2万元是直接交给贷款中介的，从第二年开始每年节省的2万元才是你的。而且，经营贷需要每5年归还一次本金，然后再贷出来，到时候又需要一部分垫资费用和贷款服务费。

　　另外，通常来说，真正的投资者一套房产持有5-8年就会置换，超过10年都是少数。

　　所以，假如把利息5%的按揭贷款置换成4%的经营贷，缴完手续费后再持有几年后卖掉，那么其实你根本没有赚到。

　　因此，各位朋友，假如你们想要置换贷款，建议利息差至少要超过2%以上，否则根本没必要折腾。

　　对于我这种买卖经历无数次的人来说，有个深刻感受：能多买一套就咬牙多买一套，卖一套再买一套的置换是人世间*累心的事！只要是操作过的人，一定倍感赞同。

　　我记得在前年的文章里说过，房子的套数比面积重要。在满足了自己居住需求之外，尽量别买大户型，同样总价，两套2房绝对比一套4房强太多。

　　房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。

　　假如你计划买有租客的二手房，那么看房过程中一定要认真私下询问租客的居住感受，*重要的是以下几点：房子有无邻里矛盾、有无违章搭建待拆，房屋结构和装修有啥硬伤，房东为啥卖房。

　　以上几点是你是否买这套房子的重要参考因素，当然也可以作为你砍价的关键筹码。

　　大中介和小中介的业务员水平没有任何差别。大中介业务员流动频繁，新人替换快，能力参差不齐，反而是开的很久的小中介里有不少年龄大的老油条，业务反而更熟练。

　　对于买房规避风险来说，大小中介都一样，根本没有差别。他们都是希望在你*次看房之后就两眼一抹黑的直接网签交中介费。所有隐藏的风险和陷阱，大小中介都不会主动暴露出来砸自己的饭碗。这是人性，和中介大小没有任何关系。

　　连锁大中介*的好处就是，假如交易出了问题，操作不下去闹上法庭，大中介会顾及品牌形象，选择公平处理，息事宁人。而小中介会为了一点利益和你鱼死网破。

　　所以，从规避风险角度来说，大中介根本没有任何优势，出了事也只会用钱摆平，这是公司的制度优势。代价就是中介费高。

　　所以，对于买房老手来说，可以选择中小中介操作，自己把关，自己避坑，中介费还低。而小白们还是选择大中介吧，至少出事后，树大招风，能够相对公平的处理，不至于太吃亏。

　　*候总觉得“人要有梦想，万一实现了呢”是一句屁话。总觉得成功与否都是天注定，都是靠父母。但等你经历多了，看多了之后，会越来越否定宿命论，看到人性的伟大。

　　作为一名老大哥，我深刻体会到一点就是：越想成功才越会成功，越想赚钱才能越有钱。每天削尖脑袋往上爬的人，总会功成名就。你周边都是有钱人，你也一定不会受穷，你朋友全都是炒房客，你房子一定也多的吓人。佛系只是拼搏者晚上自舔伤口的措辞罢了，真正佛系的人注定会一事无成。财富的积累从来都不是偶然。