纳米体育大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

　　1、提问：京爷过年好，sfsd 纳米体育，西二旗工作。大概率之后跳槽还在互联网，首付130-150之间。想看一个两居，离地铁近，有学区，房龄稍微新一点的房子。您这边有推荐的小区吗

　　回答：你好，这个预算需要买个新点儿、带学区、码农区附近的两居可不容易，只能牺牲一些楼龄了，而且还得贷满。可以重点看看泛清河板块永泰东里，泛望京板块，花家地西里，尽量去找公房，小两居估计还能够够，楼龄就不能强求了。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

　　2、提问：京爷，过年好。北京stsd，工作地点在南锣鼓巷附近，首付大概200-300，总价500-600左右，最多能够到650，想着通勤时间控制在40分钟左右，想买个大两居或者小三居，兼顾保值纳米体育，地铁房，楼龄新一点和品质好一些的。有什么推荐的吗？另外永定府现在是改成共有产权了，这种能考虑吗？有什么利弊呢？谢谢您！

　　回答：当前有一个比较可怕的现实：经过一轮涨幅，200-300万首付在好地段上车相对有价值的两居次新房真的不容易了。所以对于刚需来说，要求可能要适当降低了。想了想，能满足您的需求的板块基本上在五环外了，五环外比较有价值的区域往往是产业或者产业外溢，这类板块房产往往升值性较好。根据您的工作地点，我建议您重点考虑回龙观的新房项目或者二手次新。新房的话，可以看看奥森春晓，得房率是小了一些，但毕竟楼龄新，地铁房，上班通勤方便，还是有一定的稀缺性的。对于二手房来说，五环内可以看看南面的珠江骏景、西边看看远洋山水，因为五环外贷款少，所以能选择的并不多。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

　　3、提问：京爷您好，想咨询您，如果有150首付，是考虑西坝河 团结湖 朝阳公园 双井 一带的老公房小两居好，还是考虑新宫地铁周围的次新比如南庭新苑好呢？ 19号线开通后上班地铁通勤的时间差不太多了，从自住+保值升值的角度看您推荐如何选择呢？

　　回答：你好，其实各有优缺点，短期房产价值来看，可以稍微优先考虑好地段管理好的老小区，保值性和居住性都不错，周围配套也好点儿。比如可以重点看看西坝河各种里中独立管理的楼栋，居住体验和保值性都还不错。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》

　　4、提问：京爷您好，想咨询下您，首付款能出150，税费中介费另凑20，夫妻二人还贷每月共同能还1.5万左右，这种情况大概能买总价多少的房子呢？想在朝阳丰台上车小两居是否现实？

　　回答：你好，夫妻二人还贷每月共同能还1.5万左右，那考虑贷个250万左右，也就是说总价400万左右的小两居。在朝阳的话，基本上是老房子了，可以找个地段还可以、交通还可以的老小区小两居，比如石佛营西里、农光里之类的性价比也挺高的。丰台的话，可以看看泥洼附近的老小区。相比而言，我更建议朝阳。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《二手房看房买房技巧》

　　5、提问：你好纳米体育，关注西二旗区域三居改善，领秀新硅谷多是大三居可选少，附近的博雅德园怎么样纳米体育，保值增值情况如何？附近可比小区有什么推荐，谢谢

　　回答：你好，其实小区还不错，环境、管理都尚可，最大的问题还是在于小区太小，交易量低，关注度小，这对其升值性有一定的限制。还可以看看当代城市家园、上林溪等小区。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

　　6、提问：京爷您好纳米体育！我打算从昌平回龙观公园悦府换到朝阳亚运村小营区域，一方面考虑孩子上学，一方面考虑居住条件稍微好一些，预算800万，可以是大两居或者三居，有什么推荐吗？

　　回答：你好，可以重点看看陈经纶嘉铭的房子，比如安慧北里的各种园，能兼顾居住、上学和升值。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》