纳米体育大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

　　1、提问：星爷您好，我家情况总预算1300万以内，宝宝明年上幼儿园，目前倾向在朝阳或者海淀选筹购房。想咨询一下：对比来看朝阳区的远洋万和城、太阳宫的火星园、海淀的橡树湾这三者，各有何优势和不足，考虑到增值保值应该如何选择更好。期待您的回复，谢谢！

　　回答：你好，这些小区都属于品质+一点儿学校。远洋万和城小区还不错纳米体育，主打品质和环境，不过关注度偏低、地段也差点儿意思，所以表现属于常规超过大盘的类型纳米体育，当然这个预算的两居可以找到南北通透，有些优势。太阳宫的火星园，地段、配套、环境品质、学校都还不错，不过就是户型一般，表现也是属于常规超过大盘的类型。海淀的橡树湾，则属于标杆盘，不仅产品好，而且关注度高，升值性爆发性好，是个很好的投资品。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　2、提问：京爷你好，总预算550w左右，想在丰台区买一套小两居，属于半刚需。目前孩子刚出生，想选择一套距离丽泽或者科技园区比较近的，房龄在20年以内，最多25年的房子。能上丰台差不多的小学，初中就行（别是倒数的）。之前本来想买怡海花园的小两居，但是后来发现怡海只能上私立的小学和初中，查了半天也没看到怡海能去哪些公立小学。目前还有一个选择是鸿业兴园，请问还有什么合适的小区推荐吗？

　　回答：你好，其实选择并不是很多，怡海花园就比较符合你的需求，可以作为优选。你也可以看看丰益花园，带学校，关注度也高。当然，也有一部分人考虑望园东里、庄维，不过我认为环境相对一般。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

　　3、提问：请问京爷，百子湾家园三期两居和紫南家园的两居，自住加保值那个更好一些？类似价位朝阳还有哪里推荐？

　　回答: 你好，百子湾家园在政策房中算是还可以的，也比较安静，当然位置差了一些；紫南家园纳米体育，离地铁近，比较占优势。总体升值性表现来看，近些年紫南家园稍微强一些，但差距并不是太大。你还可以重点考虑一下兴隆家园，关注度高一些，流通性也好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

　　4、提问：jing爷你好 请问安定门甲7号楼这种房子是否适合自住兼顾投资，长期持有是否有风险？主要是担心管理比较差，紧邻二环有噪音，挨着地铁口比较乱，不知道能否考虑出手？

　　回答：你好，还是适合自住+保值+上学的，纯投资也可以，但涨幅不算特别突出。有合适的机会的话，也可以置换到优质、稳健的次新。当然，东城北面的学区房，短期表现应该会还可以。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

　　5、提问：京爷您好，sfsd, 首付340以内，纯投资（所以需要考虑租金），最好能兼顾点学区属性（不太差就行），8-10年以后可能会置换，请问有哪些区域的小区推荐购买？

　　回答：你好，各个区域都有一些可以考虑的。东城，考虑华龙美晟；西城，只能考虑一些次新一居了，比如朗琴园、常青藤嘉园；海淀，重点考虑上林溪、莱圳、今典花园、当代；朝阳，紫薇天悦、澳洲康都等；亦庄，看看经开壹中心、通泰纳米体育。以上问题都不大。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些房产跑赢大盘》

　　6、提问：京爷您好，我们目前首房首贷，首付在340以内，还没有孩子，考虑买一套房给孩子落户➕保值，也带点投资的意思，想着将来要不然孩子拿这个房上学，要不然把房卖了再换学区，所以看了通州武夷花园片区的京贸国际城和百合湾，其中京贸国际城能买得起的房挺多的，也有南北通透的两居，虽然绿化不错但小区太大了，感觉里面人也非常多，体验不太好；相对来说，百合湾小区小一些，绿化也挺好，但是能买得起的只有全南向的两居，次卧的采光是个大问题。另外，我们还看了物资学院的天赐良园，小区有点老了（2000年-2005年的），户型倒是很方正；还看了东城永外的百荣，有一套两居和一套三居，价格比较高，可能在我们预算的上限了，北侧有铁路，但是噪声不太大。现在的问题是：1. 这三个区域哪一个更值得买？2.将来的升值空间哪一个更高一些？3. 学区的话，将来会是什么情况？通州的教育目前跟东城哪怕是永外是不是也是还有差距的？4. 通州的限购会解除吗？新修的地铁会对通州房价有很大影响吗？如果买通州建议持有多久？谢谢您

　　回答：你好，以下是我的回答：百合湾和京贸国际城都属于板块好、小区尚可的优质小区纳米体育。相对来说，百合湾的小区好点儿，密度没那么大，可以作为优选。不过升值性我认为差距不会太大，都可以选择。而天赐良园位置没那么好，而且楼龄老了一些，通州不缺楼龄新的小区，这个楼龄问题会对其价值有一定的限制。东城永外的百荣，有一定的价值，主要是在东城，而且新，短期的升值性应该会比通州强一些，毕竟通州限购严重。论教育，通州武夷花园目前没有东城这边优质，机会也相对少一些。对于已经有地铁的小区，修地铁对其影响不大，但如果本来交通很不便的小区，那地铁还是能利好起房价的。通州至少得持有7-8年左右以上。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》《北京买房顶级思维》