纳米体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　提问：房姐您好，小北漂一个。社保满五之后，想为自己置办一套小户型。因为家人都在亦庄这边，不想离家人太远，所以备选了以下几个选择。在能够满足首付月供的条件下，请房姐帮忙给排个位： 1.旧宫宣颐家园，LOFT小两居 2.旧宫云龙家园 3.新楼盘亦庄通泰国际公馆

　　回答：通泰国际公馆价格比较高的。小区环境较差，单价上6万，不建议。 云龙家园 周边有点乱，没什么景观，居住舒适度较差 宣颐家园整体相对好点，123 另外推荐看下 亦庄的灵秀山庄

　　提问：房姐您好！新人首问， 不吝赐教，本人公职，单位提供公寓住房，因为有住的，又不善投资理财，所以平时很少关注房子。2015年，朋友说，平谷马坊镇新华联慧谷的房子不错，去看的当天就买了，一直没装修，前几天问中介，单价大概2.2。有两个问题请教： 1.您认为还有继续持有的必要吗？有人说22号平谷线通了，还有空间，这几天拜读了您的精华帖，我感觉未来没啥希望，所以想卖掉。 2.卖掉后能凑200子弹，您在精华帖中主要推荐东三东四老公房小区，重点推荐了十里堡、石佛营等区域。本人住海淀，从未去过您推荐的几个区域，从投资角度，房姐能不能具体推荐几个不错的小区呀？

　　回答：1. 有合适的机会建议优化掉，不值得长持 2. 符合的标的并不多，很多小区自有个位数，建议都淘一遍。大的原则：尽量选90年后公房，85年前的不要考虑（影响未来出手和贷款），2居为主

　　提问：房姐好，目前子弹300，要全款买一个小两居或一居，不自主，以房养租，投资8-10年。目前备选的有三个地方： （1）团结湖北二条，面积37，三楼，一居，内部破旧，如果装修需要大改，有小区环境，离东三环近，到团结湖地铁400米，80年公房，总价275； （2）甜水园北街小区，面积41，二楼，一居，内部装修不错，可以直接出租，有小区环境，离朝阳公园800米，离地铁金台路400米，80年公房，总价275； （3）蒲黄榆路50号，面积53，三楼，小两居，没有小区，独栋，需要简单装修才能出租，离地铁刘家窑300米，80年公房，总价280； 以上房子户型图见附件，请问房姐，这三个哪个潜力更好，更适合上车？谢谢。

　　回答：老破小产品涨幅一般 能跟上大盘就不错，所以长期投资中会看重租金，这三个中团结湖的地理位置是比较好的，如果愿意倒腾一下 把租金提升起来，这里 ，备选甜水园北街

　　提问：感谢房姐点名，本人目前在京有像素商住一套，300万现金，大厂两套，吉林门市一套。月收入5万左右，公积金10年，但征信不是很好，现在想在北京现金+公积金贷。预计在400-500万总价房产，想在朝青(国美，炫特，cbd传奇60平左右），常营(保利家园，北辰福地，富力限价商品房89平），十里堡和石佛营，甜水园，呼家楼，团结湖(老破小），现在看的有点乱了。想请房姐，指点保值增值，具体哪些小区可以选择。预计持有周期，及后续的操作指导。

　　回答：朝青常营，朝青的这几个盘都还不错纳米体育。国美，炫特，cbd传奇 都是可以入的 需要具体标的来比较。还有 首城国际、柏林爱乐建议也淘一下。持有5年左右比较合适，如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套，商住有机会就出掉不适合长持，大厂留一套就可以了，投资标的选择非常重要，选对了雪球才能滚起来

　　提问：房姐您好，新人首问～我户口在北京，在北京无房产，但是在外地工作，先生户口在外地且在外地有贷款买过一套房（现银行贷款已还清，还剩公积金部分），所以我在北京买房应该算二套了。 现在我想在北京花300-350W的全款买一个能落户的房子，就做投资用，平时就委托给中介租出去。顺便把户口迁到新买的房子那里，想自己一个户口本，这样有时候用起来更方便。想请教您： 1.买哪个区块比较合适？单纯从投资和租金收入性价比考虑，因为我不住，就租出去。 2.买稍微城里一点的二手还是买五环到六环的新开盘？ 3.我自己找了几个小区，请您帮我看看合不合适，或者有没有更合适的推荐？（1）中海御鑫阁（丰台科技园）（2）万年花城（丰台玉泉营）（3）彩虹城（丰台赵公口）（4）新华联家园（通州） 还有几个新的楼盘：（1）招商·臻珑府（北京经济技术开发区建华实验学校南侧）（2）融创·亦庄壹号（亦庄）（3）万科城市之光·东望（北京市通州区东五环台湖板块）（4）首创·远洋·禧瑞天著（东南五环外4公里，地铁亦庄线米） 谢谢谢谢谢谢谢谢！

　　回答：1. 350选筹建议在东面 5环内二手房，新盘限竞房有8-9年的限售期也不能抵押，不是好的投资选择。 2. 中海御鑫阁（丰台科技园）、万年花城 可以看，还推荐看下 三环新城、设计师广场

　　提问：房姐您好，目前爱人在密云当高中老师，本人在亦庄工作，家庭月还款额月3.5万。目前密云城区有一套房，市场价240万，全款，考虑抵押。手里现金100万，亲戚40万。买房，投资用，之前考虑三个顺序方向：1、亦庄限竞房，自住概率较低，本人概率不会长期在亦庄；2、怀柔新房水岸雁栖，怀柔和密云的规划重点都在怀柔科学城，赌其能发展；3、密云南边高铁站，自用刚需，但觉得后期增值乏力，不利于以后市区换房，好处就是目前老人直接可住可用。目前老人在辽宁县城有一套两层的商用门脸估价40-50万左右，目前是否合适出售；看您推荐的主要也是在十里堡青年路板块，希望听听您的建议，且资产的运作建议纳米体育。

　　回答：1. 如果你考虑持有8年以上，期间不能抵押， 限竞房可以考虑 2. 你已经有一套密云的房产，再入一套怀柔或者密云真不建议，仓位集中风险过大。 何必去赌怀柔科学城，还不如大兴和亦庄靠谱 3. 商用年租售比低于5% 就出售掉，没有持有价值。期望未来跑赢大势主淘朝阳，具体分析看看精华主题

　　提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款纳米体育，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗

　　回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

　　提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性贷款）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！

　　回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定纳米体育，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

　　提问：请教房姐，像朝阳石佛营，十里堡一带已经六、七万了，也不是什么，他的增值空间在哪呢？它的历史高值是多少？

　　回答：老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段丝价格 北京最优质地段东三环的老破小6万是可以入的。 老破小的优点在于上车。可投资的板块大多 在市区地段，居住密集地段，这也是老破小的价值支撑。

　　提问：房姐，我的问题有点不同，我是卖房，但不知道要定一个怎样的价格，才能达到快速出手的同时，不至于价格低到吐血（知道肯定要低价，只想不要低的离谱）： 1、位置：北京通州k2清水湾，中偏高档品质小区； 2、房屋：小区内小户型（赠送多），两居，房本面积68平米，+赠送78平米。户型、朝向、楼层、装修、内外环境等都比较优质； 3、问题：小区房价与周边房价差异较大，近几个月来的客户很喜欢和周边小区比房价，这样的话我即使小区内再低也比不过其它低价盘！ 疑惑在于，是否小区房价整体高估？我应该怎样调整价格？（今年1月挂出，挂过391，底价380未成交。目前挂399，急于出手！知道目前并非好时机，但无法扛，因为断粮了） 恳请房姐指点！

　　回答：K2清水湾有一定溢价，你想急出，概率不大。 不要看网上价格，了解下你们小区，隔壁小区，最近每一套的挂牌价，成交价，谈判的情况，盯紧哪些人是买家。 要卖房的原因是什么？月供缺口多大？房屋负债率多少？是否一定要卖房？

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