纳米体育北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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　　提问：房姐好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业，未来空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？三期精装的三居户型目前每平米9万出头，未来空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保值能力，房姐可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区，求推荐。谢谢！

　　回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户型也不好，办公居多，投资不建议看。公园五号内部价格差异较大。交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。但是作为万科楼盘，价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的板楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透板楼

　　提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

　　回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

　　提问：您好，房姐，我老公北京集体户口，国管公积金，首付350，贷款每月2以下可以承受，首套房，孩子1岁半，考虑买中等的，还要兼顾自主，父母在京照顾孩子，房子是3居或者可以改3居，考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些，推荐哪些区域，小区，

　　回答：海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错 ，还有橡树湾的两居 ，西城的话可以看看德胜，但是德胜也有7中这个坑，买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了

　　提问：房姐，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。1，北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万，贷款10年，已还3年？月供6000，租金2800。2，湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万，年租金12万，目前有贷款70万，月供9000。贷款10年，已还3年。3，湖南长沙公寓2套，价值100万，贷款15万，贷款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商铺1套，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5纳米体育，手上目前有120万，年收入100+，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年10%长沙的115平单价8000二环，可贷款10年。40%，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。

　　回答：北京不要买商住，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓。北京可以尝试办个工作居住证 首付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 重庆 广州，这些城市破限购都不难。你的资产中都是靠租金赚取纳米体育，建议重新配置下纳米体育，写字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。

　　提问：房姐您好，新人首问。清华博士后，清华集体户口，明年出站，意向单位在海淀永丰产业园。刚把老家的房子卖掉，手里现有子弹300。为了3岁小孩落户和今后几年自住，想在北京买房，总价500左右的小两居。同时也希望房子5年后好转手。请问：（1）西二旗的智学苑、铭科苑；（2）回龙观的融泽嘉园；（3）朝阳北苑的新街坊，这三个地方哪里比较合适？或者房姐给推荐几个比较合适的小区，越具体越好，麻烦房姐了。

　　回答：1. 智学苑大塔楼，也是经适房 品质一般，好多都有10%的土地出让金，变相提高首付。铭科苑小区楼龄偏老，只要三栋带电梯。小区绿化覆盖率偏低，环境一般；

　　2. 融泽嘉园还不错，如果有合适的标的可以入，回龙观两居还建议看看新龙城 智慧社 美唐或者北京北，自住保值都还行；

　　提问：房姐你好纳米体育，北京买房小白我现在的基本情况：16年买的深圳一套两居，用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完，我老婆在北京5年社保，我们想在北京买套房子主要是做投资+自住（不过10年内不会来北京住，小孩在深圳上学）能拿出来首府在260左右，房姐帮忙推荐下哪里的合适？（之前中介带看过西三旗富力桃园一居，看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑）我没有区域限制，房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里？万分感谢！

　　回答：西三旗富力桃园一居不适合，北七家的限竞房不建议买，位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错，可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐楼盘见知识星球

　　提问：房姐好，自住看重品质，希望在东边买房，目前主要备选有禧瑞都及泛海容郡，问题如下：1、请问从角度您更推荐哪个楼盘，还烦请您简单说明，感谢！2、禧瑞都目前三居室有西南、东南、西北、东北四个朝向，个人更喜欢西北及东北户型，西南东南朝向目前市价大约贵5%-15%，户型跟朝向该如何选择，请问从未来角度您更推荐南向还是北向户型，谢谢！

　　回答：禧瑞都这种盘，在区位中有优势，值得一定的溢价，不过本身10万+的价格已经突破溢价的范围，而本身楼盘不大，缺乏成熟社区环境和配套也是一定不足。泛海的房子自住挺不错的，自住的线万的单价挺贵的。石佛营有很好的发展空间，本身地段不差，但是不够支撑10万+的豪宅溢价。缺点就是 开窗比小，楼间距窄，尤其是5-6号楼前边受政协2栋楼遮挡，采光不太好，周边配套也没形成。这两个盘 自住+ 更推荐禧瑞。朝向更重要点，户型通过设计打通存在改良的可能。南向北向

　　提问：房姐好，我目前在通州瑞都国际有套房（目前报650万，150平），手上资金大约有1000，现在想买一大一小两套临近的房子，一套自住，一套给老人住，由于准备让孩子去国际学校，目前看过东坝：奥园+周边限价房（到学校20，825万，135平），朝青：罗马嘉园（到学校20，950万，170平），常营：万象新天（到学校10，820万纳米体育，166平），目前的方案是卖通州房子，然后分批购入两套，之前重点看东坝奥园，后来又看了朝青和常营，目前有点犹豫不决，常营最近，有公园，有商场，就是离市里远；朝青，离地铁、大悦城都近，公园比较远，离四环近；东坝，地铁还没好，周边配套也还没好，但是小区感觉蛮好，很悠闲的感觉。麻烦您抽时间给分析下这几个地方未来的发展，还有对应房价的合理性，另外顺便给评判一下通州房子的合理成交空间，感谢感谢！

　　回答：东坝还处于一个炒作概念区，郊区配置，四环价格，相比有一定的溢价，房子会新一点，自住可以考虑，投资角度不是的选择 常营潜力还不错，需要挑选，靠近6号线地铁附近的可以考虑，但是这个地段超过600总价的标的不建议入，未来接盘的人少。朝青会更均衡一点，自住+保值效果会不错，罗马这价格可以考虑。

　　回答：公寓不是重点，重点是性质是商业还是住宅。如果性质上属于住宅。只要小区本身品质没有问题，价格没有问题，就可以买。比如望京的华鼎世家，朝阳公园西门一排外销公寓。但对于一些本身品质或者属性有问题的需要谨慎，例如美惠大厦等格局和办公暂时很难改变的标的。

　　回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半，到大望路1，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

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