纳米体育作为一个专业的建筑师，时常有很多人问我买房子的问题，怎么选怎么挑，每次都回答的很累，甚至关系好一点的，我都会亲自去查资料给予建议，今天我还是写一篇文章，涉及到买房子的各个技术环节，有需要的自己领吧！

　　买房子是大事，但是今天这个文章对于城市买房来说，提不出太好的区域性建议，对于在一个城市怎么选区域，我只能给予泛泛的建议：学区房，地铁房，综合体附近的房子最好。这三个因素主要是因为，学区房是一个增值比较稳定，并且容易转手的房子，所以很多人在买首套新居的时候，有将来换房好不好卖，能不能卖上好价钱的顾虑，如果有好的学区房，就不要担心了，而且解决了自己孩子上学问题。地铁房，主要是考虑城市发展的问题，现在我国的城市都是”摊大饼“和”放卫星“两种规划发展形式，要么越来越大，或者干脆来一个新区，在面对这样的城市发展时纳米体育，没有地铁加持的房子，可能将来随着城市的发展会有诸多不便，建议在买房前去当地的政府网站看看地铁线路规划，做到心中有数；靠近综合体，主要是衡量自己生活质量的，商业综合体里什么都有，平时吃饭,买东西,看个电影，孩子上个补习班什么的，都会给生活带来巨大的便利，所以这也是一个参考标准。如果学区房，地铁房，综合体附近价格你无法承受，那就降低标准，选择名校分校学区，公交线路多，社区商业发达的。

　　其实这是没有标准答案的，我开发过几十万平方米的小区，也开发过不到一万平方米的小区纳米体育，总体上来说，大的小区景观好，但是人太多，后期物业管理比较难，又乱又差的情况也会有，小的小区就比较干净有序。在大小之间权衡的话，我可以给一个比较有参考意义的建议，小区大的，如果有分区，那也算可以，物业管理会好很多，配套也比较好；小的小区，有个基本的小底线，在买房的时候看一下小区里有没有规划幼儿园，如果连幼儿园都没有，就太小了；在这种情况下，如果这个小的小区附近有公园，幼儿园等公共配套，就也还能考虑，如果配套是空白，将来肯定有麻烦。对于小区景观的问题，其实不必纠结，小区景观都是做给政府看的，在小区内部，景观区你不会经常去，也不可能因为景观区的大小和好坏对你的生活质量产生影响，现代人的生活，景观还是去乡下吧！

　　如果你看中了一个楼盘，在一个楼盘里挑选哪个楼的时候，你会遇到很多问题，接下来一一解释：

　　很多小区拿到土地的时候，地块1-4面临路的情况都有可能，靠近城市道路的房子，噪音会有影响，所以也会卖的便宜一些，但是靠城市道路的房子，（一般地区）如果是南侧临路，那坚决不要选，因为主要房间都在南边，无论城市道路宽与窄，都不要选，不要听售楼员胡扯，那个房子她是不会住的，所以会和你说不吵。如果是城市道路很窄,可以考虑买侧边临路或者北面临路的房子。如果城市道路比较宽，劝你再多借点钱也要买小区中间一点的。

　　如果不靠城市道路但是靠近小区围墙的时候，你就要分析好围墙那边是什么，可能有的是公园之类的好地方，那会更贵，也更好，如果是围墙外面有一些有环境污染纳米体育，噪音产生或者心理无法接受的东西，又或者围墙外高楼密集，那还是去买贵的吧。

　　大家买房的时候都比较关心这个问题，一个房子日照好不好，对房子的居住感和二手房价格都会有影响。如果是多层（建筑高度24米以下）的住宅小区,那日照应该是有保障的，如果不是特别喜欢一楼，二层以上都会有不错的日照。如果是高层小区呢？那要经过日照分析计算来决定，不过普通人都不可能会做日照分析计算，那就用简单的方法来估算：先去政府规划局网站上找一个当地的规划管理规定这个规定大部分的城市都有，如果你所在的城市没有，就参考隔壁城市的也可以，这个文件名一般会叫《XX市城市规划管理技术规定》或者《XX市控制性详细规划通则》，在这个文件里的“建筑间距”那一章里，查一下”多层建筑的间距系数“和”高层建筑小间距“两个数。比如我来找一个给大家示范一下：

　　1）南北向或南偏东（西）15度（含15度）范围内的平行布置住宅，且南侧建筑高度在18米以下的（含18米），其建筑间距应不小于南侧建筑高度的1.23倍（旧区改建项目内新建住宅为1.2倍）；南侧建筑高度超过18米，其建筑间距应不小于南侧建筑高度的1.26倍（旧区改建的项目内新建住宅为1.23倍）。”

　　1）朝向为南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内的高层住宅建筑平行布置时，南侧地上建筑层数在18层（建筑高度小于54米）以下的，间距应不小于30米；南侧地上建筑层数在18层以上（建筑高度大于54米）的，间距应不小于40米，并满足以下要求：

　　①建筑正向重叠长度为30米（含30米）以内的，间距应不小于南侧建筑高度的0.4倍；

　　②建筑正向重叠长度为30-40米（含40米）的，间距应不小于南侧建筑高度的0.5倍；

　　现在就可以拿着你意向的小区，找到你意向的楼，然后看一下你所意向的楼的正南方45度扩散范围内，的建筑有多少层？

　　如上图，如果你想买的楼南侧有部分高层建筑,首先要找到60度角范围内的楼栋,在我们举的例子中,是B栋这个楼(AC栋已经有所偏离,不太好进行估算),我们需要了解到B栋与你要购买的楼栋的楼间距,如果查不到,就要用到刚刚城市规划管理规定里的条纹数据,一般是南侧建筑的0.5倍左右,且不小于30-40米这样一个大致的距离,上图举出的例子,南侧建筑高度为96米左右(按照住宅层高2.9米来计算),基本判定楼间距38-48米,这样一来可以取一个中间值43米.得出两楼间距的数值以后,用43米/1.26(上文中举例查到的当地多层楼间距系数)=34.13米(这个高度是南侧楼顶与意向楼栋理想楼层地面的理想高度差).然后用34.13/2.9=11.76层,这时候用上图中B栋楼总层数减去这个数,33-11=22层,也就得出最终结果,我买23层楼是一个日照比较理想的楼层.

　　这个时候有人会说,算了半天,那我不如直接买顶部几层算了,那样直接就是阳光特别好的楼层.

　　1.你南边有那么高的楼,你买顶层,也不可能登高望远,高度的景观视野已经没有意义,除非你想要的意向楼层比南侧建筑高很多(10层以上的差距),这样买顶部几层楼还会比较有意义,否则一点没有意义.

　　2.房地产在户型定价的时候,普遍是越高越贵,23层和30层差价还是有个一百甚至几百元/平米的差距,如果不是登高就能望远的那种情况,冤枉钱花的没有意义.

　　3.在建筑发生火灾的时候,你住的越低,你的安全系数越高,通常都是下部楼层失火,上部楼层受连累,更何况住的越高逃生难度越大.

　　上图是某小区某一户日照分析报告里的数据,左边的02表示02户型,456分别表示这户型有三个窗户,这三个窗户分别是客厅,主卧,次卧的窗,在大寒日(早上8点到下午4点为有效日照时间)那一天,三个房间都只晒到了两个多小时的太阳,而且这两个多小时的日照并不是连续的时间,其实是断断续续的,上图中你们能看到的第五列时间段,就是每个窗户能获得的日照时间段,累计时间加在一起超过2小时(部分小城市或者县城要求超过3小时)就是符合国家规范规定的.所以这一户的日照分析结果,符合国家规定了.

　　上午九点到十点半,这家是看不见太阳的,下午一点到两点半也没什么太阳.如果这种结果你能接受的话,那么你可以不去费脑筋算日照理想楼层了.

　　在日照上我多说一句.还有一种日照是建筑自身遮挡的情况,这个情况是这样的原理:

　　很多住宅建筑是凸字型,突出的部分会遮挡两翼的日照.基本按照凸出的大小,遮挡1-3小时不等.详细参考下图.

　　上图我们看到,彩色户型被灰色户型挡了两小时多一点日照.这是我以前做买房分析的时候对一个楼盘进行分析的图片,别人仅提供了彩色户型给我,我费尽心机找到了他旁边的那个户型,拼在一起,出的一个结果.有时候买房人只有住进去了才知道这情况,到时候也是捶胸顿足啊!

　　日照部分我有了更新，在我的斗音里有，需要了解的可以关注我斗音“懂房子的行六爷”

　　每个小区都会出现一些不利因素,这是一个随机变化的大课题,不好具体分析,我就把我知道的罗列出来,需要参考买房的,自己了解一下,自己权衡!

　　1.配电房问题:很多小区在地下或者地上建筑内设计有配电房,配电房大家听到就怕,不过配电房这个东西,辐射会是大家最关心的.我个人通过各种分析,你买的户型距离配电房的直线米,应该就没有太大的问题.最好呢是你看不见它,看不见又离的远,对你来说应该没有什么影响了.

　　2.高压线也是这样,一般小区的高压线米的情况是有的,但是最好买远一点的,隔一户就可以,这种辐射影响穿两道墙基本就没啥事了.

　　3.小区垃圾站.这个能离多远就离多远.早期,我个人以为垃圾站只有气味和视觉影响,但是后来发现我们家200米远的地方有个垃圾站,夜里三四点过来清理垃圾,噪音听的清清楚楚,听说我们小区离的最近的那幢楼的,都已经疯掉!

　　4.小区内部的商业街.这个最好在你家的所有窗户都离远一点.曾经我了解过,几个朋友买了一个小区,因为小区规模还可以,有个商业街,结果成为了那个区的小吃一条街,到了夏天,楼下烧烤的油烟,半夜划拳劝酒的,打架斗殴的,基本上是热闹非凡,后来他们纷纷买了另外的小区搬走了.如果小区有这东西,买到隔一幢楼是最好的.

　　5.小区贴临大型公共建筑:我说的大型公共建筑是指宾馆,商场,办公等建筑.尤其是那些建筑有部分裙房的,多半屋顶上会出现空调冷却塔,空气精华装置等等,那噪音,你会预哭无泪.最好能离远一些.

　　6.燃气调压站:燃气调压站这东西,其实不是担心爆炸问题,是担心噪音问题.调压站的工作原理是调节和稳定燃气管道的压力,基本上在小区里出现的时候,都是高压调到低压,以前我觉得没啥问题,后来研究以下,根据能量守衡的原理,压力降低的过程会转化成热能或声能.尤其是声能,就像吹口哨一样,让你神经HIGH到爆!

　　7.地下车库出入口:这东西是噪音大户,对着你家,你家就惨了,最好离远点,并且有时候有的车出不了闸,他会按喇叭呼叫保安和你.

　　8.单元门口是小区的行车主干道.这个不能说不好,但是楼下车水马龙,会显得很乱,不舒服!有的小区地面停车管理不严的,汽车到处乱停,会让你觉得在停车场里买了房子.

　　以上是我大概能想到的楼栋位置选择的一些不利因素影响,不一定很全,也不一定说的那么准确,但是相信我,你能避免的绝对要避免了!实在避免不了的,你习惯了也是真的无所谓!这写不利因素有的开发商会在售楼部展示出来,如果没有展示的话,可以向售楼员要,大多数情况都会明确告知你的.如果掖着藏着死活不给看,那种情况你懂的!

　　户型的选择,其实是很有学问的,和我们研发户型\设计户型一样,要百般的挑剔.我感觉在我们研发户型的过程中,和买房是一样的,因为在研发户型或者设计户型的时候,我们会把自己带入情景,来假想自己是购房者,这样一来我们研发的户型才能有价值,设计的户型才能卖的掉.所以我从我们研发户型的角度来阐述我们关注的户型好与坏都有哪些!

　　户型公摊指标这个问题,会被很多建筑设计师和开发商忽略,大家都觉得19%的公摊和23%的公摊没什么大的区别,老百姓都会买的.但是在设计户型的时候,那就完全不一样了,拿100平方米的房子来举例,差了4%的公摊,就损失了4平方米户内面积,这对户型的设计来说,基本就是毁灭性的打击.在同样的面积段下,同一水平设计师设计的户型,肯定是公摊越小,户型越好,因为多了几个平方,如果能够给各个房间分配一下,或者在某个小角落给你加个储藏空间,那户型就大不一样了,所以在买房的时候也应该第一时间关注这个指标.那些公摊很大的房子,我可以负责任的告诉你,户型在同面积段里肯定不是最好的选择.

　　讲到户型的物理性能,无非就是采光,通风问题了.尤其是通风,我记得在2010年开始,就有很多高层建筑解决了所有的住宅户型通风问题,但是还有很多设计师和开发商对住宅的通风问题不屑一顾,坑害了很多自住的购房者.通风在户型上看,就是南侧和北侧都要有直接对外的外窗,最好能南北外窗的面积相差不大,我们国家出现南北不通风的户型,基本上是北侧没有窗,户门开向电梯前室的情况.或许有的人感觉这问题不大啊,大不了我一年四季开空调.我觉得这样其实也行,必定电费不值几个钱,但是有的人舍不得开,那最好在买房的时候要看好,北侧一定要有外窗.不过我见过很多人对通风问题有误解,有的人认为一个户型有一个南侧窗与北侧窗正对,并且中间没有隔断或者门等等任何遮挡的时候,才叫南北通风,其实这理解有些偏颇,就好像一组水管,弯两个90度弯,你觉得它会不通水了么?通风更是如此的道理.下图南侧中间两户就是典型的南北不通风户型常见案例,我画红线的地方就是北侧实墙,没有窗,这个户型在夏天的时候,如果室外突然下了大暴雨,温度从31度下降到24度,室内仍然能保持28度高温,并且不会有你能感觉到的降温!如果你还敢买这样的户型,我送你一个大写的服气!

　　如下图这种,在高层住宅中一层四户的依靠中间天井廊桥解决了南北通风问题的户型,在通风效果上还是不错的.(我亲自设计过这样的房子,自己买了一套,在里面体验过通风效果,棒棒的)只是有一点点视线上的私密性影响,不过天井侧都是次要房间,实际居住还行,这是家里没矿又想通风的无奈选择.

　　另外,还有一些户型,是内部卫生间无外窗的,我个人感觉如果户型面积超过80平方米,主要卫生间没有外窗的户型,也最好多考虑考虑,必定生活很多年在里面,几十年开排气扇,气味还是避免不了的,阴暗潮湿不好受啊,尤其夏天天天洗澡,家里会像大众澡堂的感觉.

　　很多初级的建筑师和技术人员,在看户型的时候只能在这个层面上来发表发表意见,因为这是一个显而易见的问题,我们的基本分析方式是这样的:把你平时在家里的活动路线在户型上画出来,如果还有很多空余的面积没有利用价值,那基本上这个户型的结构就不合理,就会产生浪费的面积,如果你画出来的线很乱,那说明这个户型的流线很不合理,下面我画几个大家看看.

　　我所说的浪费面积,是这个面积无法利用了!至于流线混乱的户型,现在已经不多了,在网上找了一下没有找到,这个大家自己体会吧.

　　户型的空间尺度,是常人不太好判断的一个问题,因为有很多户型广告页和户型图没有尺寸,或者很多人对于几米的尺寸没有什么概念,所以这东西平时不太注意.我也不太好给大家一个具体的指标作为指导,每个房间至少要多大,因为户型的不同级别和不同类型,这些指标非专业人士真的不好判断,但是我可以讲一些案例和技巧供参考.

　　1.主卧室进深3.8米,扣除墙体占位0.2米.剩余3.6米,扣除衣柜0.6米深,剩余3米,扣除双人床1.9米,剩余1.1米,床两边各剩下0.55米,这个尺寸有点小,床两边最少要各0.65米才够基本舒适度,注意是基本舒适度,不是绝对舒适度.我说的是够用,不是够爽.

　　2.客厅沙发可摆放长度为3.8米-0.3米(墙柱的占位)=3.5米,我就纳闷怎么能在3.5米的长度里安排出一个三人沙发还放了两个边几!

　　3.客厅电视背景墙,3.8米-0.2米-1米(卧室门加门套线米,放个大电视都会很挤.空调还得装吊顶上!

　　4.餐厅开间宽度(虽然图上没有标注,但是我还是能推算出来)2.5米,这个餐厅,细长的像一个胡同,甚至只能放一个1.4-1.5米长的餐桌,非常不爽.

　　5.主卧卫生间,不用看,将来装修出来一定挤到爆,管路位置明显的设计不合理.

　　6.女孩房2.85米开间,减去墙体占位0.2米,剩余2.65米,一个正常床的长度是2.2米左右,床与墙之间的过人距离剩余0.45米.只能侧身过去.

　　从以上的一些我看出的空间尺度问题,由此可以得知,一个户型中,每一个功能房间,都是需要有一定的基本尺度,这样才能满足我们正常的装修和使用.不过你要是不正常的去装修的话,我也无话可说,必定每个人喜好不一样.有思想和有钱的人都可以任性.

　　但是判断这个空间尺度问题,只要你有耐心,多查查家具的尺寸,在现在自己住的房子里多演练一下,动笔画一画,总是能看的出来的.

　　对于那些没有标注尺寸的户型图,可以用一个很简单的方法.就是找参照尺寸!所有的户型图中,卧室的门宽度都是0.9米,因为那些在户型图上造假的人,不会改那个尺寸,他们根本不知道自己什么时候暴露的.比如下图:

　　这个图我P了一个笑脸在主卧室门的地方,那个地方宽度是0.9米,也就是说我的笑脸直径是0.9米,我们能看出来,餐桌也就1.2X0.7米,客厅一个单人沙发0.6米见方,次卧的床才1.6米长,主卧室的床也就大概1.8米长的样子,所有的家具在图上都被缩小了很多,房子看上去好宽敞,这就是那些不重视设计而干出来一个烂房子,卖不掉就在宣传上做手脚的案例,不过这个开发商还算良心,把尺寸放上去了,有很多开发商是不会放尺寸上去的,让普通老百姓根本就无从分辨.所以在空间尺度上来说,大家还要多留心一下,下面是我的一些建议:

　　1.一个户型不要出现不符合其面积特征的大房间,比如110平方米的三房两厅两卫高层户型,客厅做到了30平方米,这样无疑会使其他房间尺度偏小,一旦有一个主要房间尺度偏小,房子的实用性会大打折扣.

　　2.看厨房,一定要看橱柜可布置的长度,在扣除电冰箱位置以后,橱柜的延米长度在3米或者以上,才能满足普通中国家庭的烹饪需求.

　　3.看卫生间,一般器具所占的宽度,最好都能在0.9米以上,也就是说淋浴房的宽度,马桶所占空间的宽度都要在0.9米以上,浴室柜(洗脸台)的宽度不小于0.7米最好.

　　4.卧室,一定要按照我刚刚看那个户型的方法进行推算,这个是考验一个正常装修布置的卧室的唯一方法,如果你觉得尺度不够,那就是大问题了.只能装修补救,装修补救不了,那就造成很大的浪费.

　　有时候很多人买了房子,装修完发现,户型就是不好,怎么看怎么别扭,也找不出实际的问题.其实这个问题除了面积和空间问题,还有很多建筑设计胎带的不妥,造成了这个房子无论怎么做都是看上去很LOW的样子,下面我用图来给大家解释一下:

　　例如这个户型,入户门在厨房边上,一推门进入客厅,客厅所有的一切直接扑面而来,并且这个户型没有条件改出一个玄关来,所以将来装修的时候是没有办法做出好的效果.

　　很多人说,玄关有个鞋柜就可以了,其他不必在意,其实并不是这样,玄关还是很有讲究的:

　　2.玄关是回家或出门的第一道防线,对于回家或出门有个心理上的情感过渡,也有能有一个准备整理一下自己的空间.这很有必要.

　　3.玄关在风水上也有些讲究.在建筑风水学领域里,那些各种神来神去的时辰八卦,我不太懂,但是对于气场的研究,还是略懂一些.风水中,对于气的描述很多,也很具象,我们说的气可以理解为气流,在气流的路径上,要曲而有度,并且有曲则有情这样的说法,具体的风水问题不想说太多,但曲则有情描述气流这个概念,应该见字就懂了吧.如果想深入了解一下,建议你去网上搜一艘直来直去损人丁补一补.

　　现在很多户型,好一些的,都是这种一个起居厅挂一个大通道,通道两边是卧室卫生间之类的房间,上图中,我选了两个户型,一个是走廊尽头是一堵墙的,另一个是走廊尽头是一个门的.这两种不同的设计其实档次感差距很大!

　　综合以上,就是选房所必备的一些知识,虽然写了很多,但是技术点还是比较少的.

　　1.这个房子125平方三房两厅两卫,另外一个房子130平方四房两厅两卫,该怎么选.

　　建议:根据公摊面积进行判断两个房子的得房率哪个更好,在朝南房间数量,空间尺度都够用的情况下,建议选四房!

　　建议:一般来说,35米以上的高度,灰尘会小很多,蚊虫也不会有,建议这个高度以上会比较好.

　　建议:站在房子里,你能看到150米以内的噪音源越多,噪音越大,你看不到的噪音源影响就很小.所以不一定楼层高噪音就小,除非高度上了200米这样子!单这样基本不可能了.

　　建议:要考虑,物业不光是保安和保洁,还有很多服务,建议你了解要买的房子是哪家物业公司,然后在网上找到这家物业公司的投诉电话,打过去,说你在他们管理的某个小区或某个楼里,过道上有台阶或者墙上有什么东西把你的鞋碰坏了,鞋很贵.然后看看一两天内物业公司的总部和当地分部有没有联系你,如果有联系你,而且很诚恳的解决问题,那说明这物业还不错,你家房子将来出了点小问题,至少不会不理你.如果你都找不到投诉电话,或打不进去,或者打进去了没人理你,并且没有回访,这种服务你懂的.曾经我打我家物业公司总部投诉电线个停车位,但是小区里能放近来30-40辆车,乱七八糟.结果一个星期内,物业公司加派了三个保安,专门做停车管理,一直持续了三年了.我觉得有了投诉机制的物业公司,是衡量他能不能给你服务的一个最基本的标准.

　　建议:重要的很,里面有很多你需要维权的信息,一般没有良心的开发商会写的很模糊,好的开发商会写的具体一点.比如说不负责任的人会说借你一辆品牌轿车,可以是夏利也可以是奔驰,所以一般开发商写品牌XX的时候,你应该知道你得到的是啥了吧!品牌电梯真是TM的天天见!

　　好吧,就写那么多了.可能有的地方还没想起来,没有写到.我想起来或者有人问到再补充吧!

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　　友情提醒:在此专业领域中,有什么大家想了解的,留言告知,我会选择性的写文章!

　　昨天有人评论为什么不讲房屋质量问题。哎，这问题跟买房人讲真是没的说，我写了也很少有人能看明白纳米体育。枯燥纳米体育，也没意思。

　　我编过一个验房的说明书，关心房屋质量的可以看我这个自助说明书，自己验房，也省了请验房师的钱，工具网上买一下，估计五十块多一点。

　　我记得我有PDF版本的，为了保护劳动成果，只发私信链接，这样大家方便下载打印！