纳米体育这几天，米宅海外部门辛勤考察的脚步从未停下，从大阪-京都-名古屋，再到现在的东京，每步丈量，一路见证，日本不同城市的发展脉络和前景。
当然，“劳模”米公子直播的节奏也没有停。在5月14日，在日本富士山下准时开播：
其次，这两座城市的房产都是永久产权，可世代传承，穿越周期，可长线年的安全资产。
对于这两座城市的定位来说，东京，相当于澳洲的悉尼，布里斯班，等同于日本的大阪。
大阪的房价基本是东京的一半；而布里斯班的房价，差不多也是悉尼的40-50%。
所以，若投资预算有限，看中城市的成长轨迹和未来发展，那么可以考虑澳洲的布里斯班，或者日本的大阪；
可以确定的是，这样“天花板”般的价格，没有在大阪，没有在名古屋，而是在东京的“心脏”——港区和千代田区。
简而言之，皇居故地千代田区，象征着“尊贵”，高净值人群汇聚的港区，象征着“商务CEO”。
由此可见，即使在单身公寓成为日本楼市主流的背景下，大户型依然为富裕阶层所需；
此外，不同于中国偏爱的别墅洋房，在日本，低房龄的高层塔楼在富人眼中最为“吃香”。
要知道，日本楼市的两级分化非常严重。大城市和郊区的买房和租房市场也大不相同。
所以为什么米宅一再强调，只建议东京和大阪。例如那些给东京“镶边”的城郊，即使表面回报再高，价格再低廉，米公子对此的建议是：不要碰！
此外，在日本“消失的30年”中也告诉我们，真正的优质资产始终会上涨。例如东京的都心六区纳米体育，已稳定连涨了很多年。
所以，想在日本“安全”的投资，买入核心地段，切记贪便宜，那么房产0空置基本不成问题。
目前，京都只有140万人，况且这座城市本身没有什么实际产业，这也意味没有太多的就业机会。
不过“扎心”的也要来了。当大量学生和游客纷纷离去之时，京都的租客，也是它的“过客”。
再加上今后京都或将征收“空屋税”的话，那么这座城市的房产空置率的确是一个比较棘手的问题，并且在未来的持有成本也将大大增加。
先举个例子。我们邻居韩国人口已负增长多年，但首尔的房价，过了五年还能翻一番。
同理，虽然日本人口不断减少，但也有1.24亿人口纳米体育。并且，东京和大阪拥有着优越的城市资源和建设，虹吸作用依然显著。
在疫情过后，大量年轻人逐渐回流到核心大城市，因此日本核心区域的优质房产不仅不会空置，还会再度加剧这里房价的涨幅。
“若一座城市没有实际上的人口净流入，在未来基本上没有什么资格来谈涨幅。”
国内也同趋势。例如上海去年少了十万人，也不会影响上海两大黄金地段房价的持续上涨，这也是米公子的答案和逻辑。
总结下来，即使日本人口持续负增长，日本超过60%的房价都在下跌，但并不能影响东京房价连涨19年，大阪房价连涨17年，均包括疫情这三年。
还是那句话，有租金，有涨幅，能穿越周期，这是日本的核心资产的主要特点，也是米宅一直认可的海外置业理念。
70-80万买入东京都心6区；40-50万买入大阪核心5区，实际租售比高达4%-5%，在全球发达国家梯队中投资成本最低的核心资产...
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在去年日元汇率低点时，米公子买入了80万日元的外汇(目前已经涨了大概有15%左右)，准备在本次赴日考察中再次押注日本的核心资产，也会在之后的直播和日本交流群中给大家反馈。
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