纳米体育6月末以来，虽然政策环境在市场看来仍偏宽松，但地产板块走势却仍呈现震荡下行的趋势。例如，7月10日盘后，央行等两部门发布延长两项金融政策的通知，这一消息被市场解读认为是稳地产的重大利好，虽然隔天刺激了地产板块高开，但也没止住当天下滑的趋势。

　　相关指数则表现为续创新低，中证800地产指数今日（7月12日）盘中跌至3512点，再创9年新低。

　　复盘该指数上半年表现，基本可以形容为“跌跌不休”，“地产”也被网友调侃为“地惨”。Wind数据显示，截至6月30日，该指数年内累计下跌14.43%，大幅跑输市场主流宽基指数。

　　导致地产板块持续下行的原因有哪些，下半年还能期待好转吗？地产黎明还有多远？是否还有投资机会？

　　地产下行的原因，我们可以从4个框架去分析，一是政策面，二是销售端，三是投资端，四是融资端。

　　国信证券在《房地产行业2023年中期投资策略：重复苏节奏，轻政策博弈》中梳理了行业上半年的整体情况，我们也可以从中窥见地产板块下行的原因：

　　· 政策方面，上半年虽然各地优化措施络绎不绝，但都局限在“一城一策”的框架内，几乎没有中央层面重磅的政策出台纳米体育，随着2-3月份地产销售的超预期恢复，政策发声频率明显减弱。

　　· 销售方面，上半年呈先高后低态势，Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此销售面积集中兑现，但Q2量价同比均明显下降，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。

　　· 投资方面，开工、投资等重要指标降幅扩大，房企拿地意愿依旧低迷，300城成交面积再降三成，但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。

　　· 融资方面，房企融资端修复承压，销售复苏缓释资金压力。根据统计局数据，2023年1-5月，房企到位资金55958亿元，同比-6.6%，降幅较1-4月扩大0.2个百分点。拆解房企资金来源，可见随着销售复苏，销售回款占比逐渐提升，且对到位资金有正向拉动作用。但2023年1-5月，国内贷款累计同比-10.8%，降幅较1-4月扩大0.7个百分点，说明房企在银行端融资依旧不畅。

　　从房地产的支持政策来看，供需两端仍在持续发力。居民端，6月贷款市场报价利率（LPR）下降、引导居民房贷利率下行；房企端，金融支持政策“续航”，进一步缓解房企资金压力。展望下半年，地产方面的支持政策能否持续，是继续“维稳”为主还是转向更多的“刺激”？

　　民生证券指出房地产是经济的支柱，预计将有更多支持政策出台。投资端，自去年起持续未有起色，较难为经济正循环起到良好贡献；需求端角度，预计7、8月依然因城施策，一线城市中广州有望出台政策；从金融端，或将有更多增强信心的政策明确维稳态度；但要改变销售趋势，需要更多投资端刺激政策纳米体育。

　　中信建投认为，当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，供给端从资金层面继续发力，需求端中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，因城施策持续推出，我们看好房地产行业信用的持续修复，同时在政策的加持下，销售复苏未来可期。

　　对于房地产的基本面趋势，国信证券则判断全年行业呈竣工强、销售稳、投资弱的态势。

　　· 维持销售额全年同比0%-5%的增长、竣工全年同比超30%的增长的判断；分别下调新开工、投资增速全年同比增长至-15%、-5.6%（下调施工投资至-5%）。

　　· 从销售复苏节奏上看，Q2为增速最低点，为-7.7%，Q4为增速最高点，将达到13.7%。同时我们认为，当前的市场复苏节奏是合理的，由于带看量等前置指标已经企稳，不能因为Q1的高增而非理性的看待Q2的正常回落，当前应放低对政策博弈的预期。

　　具体来看，地产当前分化趋势明确，市场顺应行业周期，部分基本面较差的房企继续出清，头部房企则“剩者为王”。

　　从房企基本面来看，国信证券预计2023年将有确定性的业绩改善，板块整体业绩将呈现4个特点：

　　地产投资整体“重复苏节奏，轻政策博弈”纳米体育，预计Q4将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企。

　　东兴证券在《房地产行业2023年中期策略——行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行》中也旗帜鲜明的指出，房地产行业行业格局正在重塑，模式变革势在必行。

　　其中，央国企在销售、拿地、融资、投资层面获得了全面领先，在未来将有望进一步兑现为市占率和盈利能力的领先。行业持续出清，格局重塑的背景下，当前有能力继续拿地扩张的房企迎来了难得的优质项目储备期。

　　从地产投资策略推荐两条主线，首先是具有信用优势的优质央企、国企。优质央国企有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多龙头央国企将有望受益。其实推荐具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。

　　就国央企以及头部优质房企而言，建议特别关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，集中汇集市场16只头部房企上市公司。

　　该指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，此次调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势纳米体育！同时，中证800地产指数成份股国企央企含量高，同时享受“中特估”概念加持。

　　地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。

　　风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险纳米体育，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。