纳米体育近日，央行、金融监管总局、住建部以及证监会连发多条新政，拉开楼市大宽松的序幕。

　　（1）降低部分存量房贷利率水平。在现行标准下被认定为首套住房的纳米体育，存量房贷利率可降低至购房时所在城市的利率政策下限，对利率本就为购房时政策下限的存量房贷无影响；

　　（2）降低“限购”城市首付比例，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套、二套住房最低首付比例分别从30%、40%降低至20%、30%。同时，二套住房利率政策下限由此前的 LPR+60bp 下调为 LPR+20bp，下降 40bp；

　　（3）推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策，北上广深四大一线城市已经全部响应；

　　可以看得出来纳米体育，楼市迎来了自2008年和2014年以来的又一次大松绑，相关的正面利好措施的组合拳正在逐步到来。

　　整体来看，本次房地产政策的调整，仍然没有脱离“房住不炒”和“因城施策”，主要有利于一二线高能级城市地产销售的复苏，对房地产市场的影响更多在于结构而非总量。

　　根据业内估计，存量首套房贷调整，平均降幅大约为0.8个百分点，或将影响超过4000万购房者，涉及上亿居民，百万房贷每年最高有望节省5000元利息。

　　不过，这次存量房贷利率下调和2008年的还不一样，当年银行一度将所有房贷的利率统一从85折降到7折，而这一次限定了很多条件。

　　实际上，此前市场主要的期待也是同2008年一样，统一至当前的水平，拉平不同阶段购房者的贷款成本。但这次的调整，主要是将高于购房时利率下限的存量房贷利率下调至当时的下限，幅度弱于市场的期待。

　　因此，这样一来，对于早些年买房的，尤其是2019年之前上车的，根本省不了多少钱，他们本身的利率比现在的下限还低。

　　最利好的是2020年后上车的群体，尤其是卖一买一的改善群体，这批人当初买房被判定为二套房，贷款利率动辄5.5%以上，有的去到6%。这批人是真的能省不少钱，要是一线城市总价上千万的房子，一年下来省个几万块都是有可能的。

　　在2016年的时候，住建部曾经下发文章，全国不限购区域首付最低三成，后来各大城市根据自身情况调节。

　　其实，从去年开始除了一线和二线核心限购区之外，全国基本上已经执行了首套两成，二套三成的政策了。

　　根据易居研究院的报告，目前各大城市的首套房首付比例主要分为三档，总体上城市能级越高，首付比例越高，城市能级越低，首付比例越低。

　　具体到城市来看，北京首套房首付比例最高，最高为40%，广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。

　　要知道，一二线核心城市尤其四大一线城市，向来被认为是楼市调控的风向标。自2016年开启的这波史上最严调控周期中，也是北上广深率先加码，楼市之严同样冠绝全国。

　　然而，这一次，楼市松绑，不再区分限购城市和非限购城市，也不再将四大一线城市单独严格对待，所以这次利好一二线核心城市的政策信号十分明显。

　　当然，本次政策的调整只是央行、金融监督局放松了要求，至于各大城市在“因城施策”时如何抉择，力度如何，还取决于地方政府。

　　这等于说给了个这些大城市一个权限，你们想降的就降吧，不过接下来还要等一线发文件才可以真正降首付。

　　但在如今的楼市环境下，连炒房热情最高的深圳都出现罕见大幅回落，各地会怎么做，不难猜测。

　　所谓“认房又认贷”是指，除了名下有房再买房算第二套之外，如果名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为第二套，首付比例、房贷利率都会调高不少。

　　2010年5月26日，为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合人民银行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，对“借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的”，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。

　　楼市寒冬之后，2013年政策又开始放松，部分银行把“认房认贷”放宽为“认房可不认贷”，于是之后几年，楼市迎来了新一轮繁荣。

　　之后，就2016年末2017年初，房地产最严调控再起，各地相继重启“认房又认贷”。

　　2017年，深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、57%及49%。

　　可以说，在地产调控周期中，“认房又认贷”就像个阀门，当房地产面临过热情形时，出来降温，市场低迷则退出舞台。

　　从各方的回应来看，当前，首付压力最大的四大一线城市，已经全部出台了认房不认贷等定向宽松措施。

　　之所以如此，是因为四大一线中，广州楼市的库存压力最大，达到45个月以上，深圳的广义库存则是36个月左右。

　　从成交方面来看，根据克而瑞数据，7月广州商品房网签面积环比下降29.9%，同比下降15.9%，上半年整体成交面积下降2%。二手房方面，广州二手房成交量更是自4月份一路走低纳米体育。

　　根据北上两地最新的“认房不认贷”政策，简单来讲，后续界定首套和二套房的标准，不看别的，就看你所在城市是否有房子，没有房子，房贷即可纳入到首套房标准，可以享受在地降低首付比例和房贷利率的政策。

　　比如，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。

　　同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

　　对于房企来说，证监会为再融资“松绑”进行了定向支持，为房企尤其是民营房企进一步打开了融资渠道，有助于缓解当前销售困难下的融资压力。

　　总的来说，首付比例最高纳米体育，而且二套房的认定标准、门槛也都很高的四大一线城市，都落实本次的政策，其销售复苏将大大加快。

　　08年以来，房地产已经走过的四轮地产周期，每轮的宽松周期都配有横跨货币、需求端、供给端的一揽子政策。

　　复盘每一轮楼市周期的调控政策，无论是打压或刺激，都是循序渐进的调控节奏，并不会一步到位。

　　（1）9-10月，具体措施将密集出台并开始落地，但落地的力度偏中性，不会强刺激；

　　（2）按照目前的市场复苏节奏，在经历8-9月市场低谷期后，9-10月将迎来开发商“以价换量”冲业绩阶段；

　　（3）11-12月，楼市的利好政策将进一步出台，年尾预计将出现成交量的“翘尾行情”；

　　取消认房又认贷的本质，其实是加杠杆，因为取消之后，很多人的首付降低了，降低了首付，则增加了贷款比例，增加了购房成本。

　　至于存量房贷利率下调，虽然贷款利息减少了，但大家也还得有钱买房还贷纳米体育，经济与收入预期这件事情，不仅仅是楼市政策的问题。

　　尤其是东北、华北、西南等普通二线的楼市，最早也在明年下半年才可能明显好转，这类城市库存压力是比较大的，还是需要政策面给与较多力度的支持。

　　至于三四线，除了长三角和大湾区外，除非出台类似棚改那样力度的刺激措施，楼市的好转可能是一个漫漫长夜。

　　人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，这些利空因素，正在全面施压楼市。

　　很多人也知道，当下已经不只是单纯的经济问题，而是到了必须深度改革的时候。