纳米体育今天，凤凰君就拿2023年1-4月与2022年同期对比，希望能在购买二手房的时候给大家一些启发。

　　在展开分析前，先跟大家说明一下数据统计口径：数据为贝壳官网内在去年1-4月和今年1-4月都有成交的小区。

　　备注：1、由于存在部分小区期限内只成交一套的情况，所以小区成交价格难免不准确；

　　2、考虑贝壳找房市场占有率最高，统计数据仍然可以反映一定市场情况，可供参考。

　　值得一提的是，香洲涨幅最高的小区是位于新香洲的富和新城，房龄超过20年。其涨幅高达49.89%，上涨约11282元/㎡。

　　这样高的涨幅，主要是因为产品不同，2023年成交36㎡的一室一厅超小户型，2022年成交119㎡的三室两厅。

　　凤凰君认为，可能是该小区属于香山学校、文园中学双优学区，买入小户型门槛低，只要在香洲区无房纳米体育，即便小到36㎡也可入读名校。

　　实际上纳米体育，如今大家的居住观念有所改变，小户型如果没其他因素加成，想要达成成交，就必须降低单价。

　　如此次降幅最大的龙光海悦云天，2022年成交的131㎡四房纳米体育，均价可达40028元/㎡，2023年成交的一室一厅，单价只有25121元/㎡，下降14907元/㎡。

　　作为珠海城市副中心的金湾，有321个小区正在出售二手房，可用做对比的小区有29个。

　　因为珠海西进战略推进，金湾大部分二手房都是在2013年以上开始建设的较新楼房，

　　值得一提的是，在金湾，如果是相差不过10年，楼龄因素影响较小，与航空新城板块的距离因素影响更大一点。

　　综合来看，金湾29个对比小区，同比2022年上涨的仅有6个小区，成交价涨幅都不超过1000元/㎡，涨幅比例在0.66%-12.15%。23个小区成交价下降，降幅在2.95%-19.06%。其中，降幅最高，2016年建设的旭日海岸，直接降价约4361元/㎡，不过2022年成交是33㎡一室一厅，2023年成交大多是80㎡的三房。

　　对此，凤凰君认为小户型虽然单价更高，但是总价低，相对大户型而已，入住航空新城门槛更低，可以直接享受优质配套和教育资源，因而单价高也可以快速出手。

　　中海左岸岚庭从原来的航空新城涨幅第一，变为降幅第二高，可能与其近一年的负面新闻频出有关。（PS有想八卦的可以加凤凰君进群聊）

　　不过实际上，涨幅波动皆在1000元/㎡内，大部分降价二手房降幅亦在1100元/㎡内。

　　其中，井岸的山水花城二手房成交单价最低可约4213元/㎡，10万左右就可以买一套一室一厅。

　　毕竟是斗门的超老旧小区，景观资源和配套都难以加分，而且是单身公寓类型产品，不降低单价，实在是无法打动购房者。

　　成交单价最高的则是位于白藤头的五洲家园，南向的四房单价可达21851元/㎡，而北向的同样四房却仅需16974元/㎡。

　　这其中景观因素固然不可户型，更多的可能还是业主实在等不下去了，低价出售北向景观的房东，挂牌周期居然长达988天。

　　其中，格力海岸三期降幅最大，同等户型产品，同样低楼层南向三房，2022年成交单价可达32409元/㎡，2023年单价只有26765元/㎡，直接下降约5644元/㎡。

　　降幅最大的中海名钻花园纳米体育，三房户型，2022年成交价可达55742元/㎡纳米体育，2023年成交价只到47358元/㎡，下降约8384元/㎡。

　　凤凰君通过观察发现，横琴二手房成交价的下降，与户型的大小成反比，户型越大，单价越低。

　　在横琴本身房价高企，大户型由于总价高，导致门槛增加，需求与成交方面势必稍逊于小户型，业主想要快速出手，必须要降低单价。

　　从2023年荔枝湾花园（北区）和华融琴海湾的成交单价变化中，亦可发现横琴合作区小户型单价可以依然保持较高的成交价，大户型则开始降低单价，降低总价。

　　总体而言，2023年1-4月，珠海二手房成交量无疑大幅上涨，但房价却没有明显的上涨，更多的是降价出售。

　　非核心区域的小区更是已经开始多次调价，谋求更快出手套现。经历了三年疫情，无论是业主还是购房者资金都并不充裕。如果业主想要卖房，就必须降价，才能打动资金一样不充裕的购房者，楼市已经切回买方市场。不过，凤凰君认为，随着市场不断回暖，成交量不断增加，下半年，珠海二手价格可能进一步企稳，既不会有太大幅度的降价，也不会有爆发式的增长。一方面，市场回暖了，经济复苏，房东们资金压力减缓，并不急于出手；另一方面，新房的降价也都到了底线，开发商要维持一定的利润率，新房价格稳住了，周边二手房自然也就跟着稳下来了。

　　今年珠海“五一”假期，不仅各大景点烟火气全面回归，楼市同样表现不俗，尤其是部分热门楼盘，更是威力大显！

　　凤凰君将于本周四晚（5月11日）晚8点，与楼市大V一起聊聊珠海“五一”楼市，看看哪些楼盘销量长虹，买了不吃亏！