纳米体育20世纪60年代后，美国房地产金融最重要的特征是产生了抵押贷款证券化，把抵押市场和资本市场连结起来。这一措施解决了一级市场的资金问题和风险管理问题，让购房者更多、更有效地利用购房抵押贷款，住宅的拥有量因此大增。抵押贷款发放机构由此获得更广阔、更安全可靠的融资来源，促进抵押贷款的高速增长。此外，这次创新还加强并扩大了抵押贷款的二级市场。Freddie Mac(房地美)为FHA和VA(管理局)合规贷款以外的常规贷款提供担保，建立常规贷款的二级交易市场。1972年以后，Fannie Mae（房利美）也开始购买常规贷款纳米体育，住房抵押贷款二级市场范围进一步扩大。资产证券化极大促进了住房信贷的发展，提供了大量的资金并增强了流动性。

　　2007年次贷危机的爆发使美国住房金融市场遭受重创。美国政府除通过减税、暂停银行取消抵押赎回权、补贴借款人等应急性措施以稳定市场外，还大幅度改革美国住房金融监管架构。主要采取两项措施：，将FHFB和OFHEO合并，并建立联邦住房金融局(FHFA)纳米体育，实现住房金融二级市场的统一监管。第二，重视住房金融消费者利益保护。2010年《华尔街改革与消费者保护法》加强对放贷机构、经纪人等相关中介机构以及“两房”的监管，防止向借款人恶意推销抵押贷款，加强信息透明，保护借款人权利。

　　资产证券化创造了住房抵押贷款的次级市场，但资产证券化并不是次贷危机的根源。资产证券化具有风险转移和增大流动性的基本功能，其设计初衷是通过增强流动性使原始资产持有人的风险管理能力增强。资产证券化在美国的房地产金融中承担了重要的作用，对美国政府实施“居者有其屋”的政策有极大的促进作用纳米体育。而次贷危机的直接根源则是贷款机构在利益的驱动下，不断放宽住房抵押贷款的标准。同时也反映出政府对风险的监管存在严重漏洞。

　　美国政府对中低收入者住房的保障模式主要有建设公共住房、吸纳私宅供租赁、鼓励私人购房和提供房租代金券等。

　　政府建设公房的政策始于1937年，数年内，公房建设的迅速发展使中低收入者的住房困难得到快速缓解。由居住问题所导致的社会不稳定也得以缓解。但由于新建公房选址集中于旧城中心区，大量中低收入人群集聚，与高收入阶层居住分化。这种现象后来又演化为贫民窟内的高犯罪率和中心区衰败等社会问题，间接导致了逆城市化的发生。

　　为解决公房建设的弊端，美国政府在1961年推出了一系列优惠政策，鼓励私有房主为中低收入者提供低租金住房。政府以吸纳私宅的方式进一步增加廉租房供给。通过税收和贷款优惠，政府不用直接资金投资，也无需专项财政划拨，极大减轻了负担。

　　但是吸纳私宅存在以下问题：，私有房主是否愿意给中低收入者提供住房。租户的素质和习惯等问题会影响房主决策。部分房主不愿接受政府的条件提供廉价住房。第二，被选中的房主可能因为拥有长期稳定的租户而不愿费力修缮他们的房屋，从而导致中低收入者必须自己花钱修缮房屋，有时这种修缮费用甚至会超过房租。政府通过补贴房东的方式来补贴租户，这种补贴模式引起了经济学家的争论，很多学者认为这一做法存在效率低、目标补贴者实际甚少的问题。

　　美国政府也积极鼓励中低收入者中收入相对高些的群体购买自己的住房。美国政府为中低收入阶层买房主要采取三种方式：利息补贴、贷款担保和直接提供贷款。

　　利息补贴：1968年的《住房和都市发展法》通过利息津贴为中低收入家庭提供资助，提出使100万家低收入家庭获得房屋所有权。该法案针对年收入在3000～6500美元的家庭购买房屋，家庭仅支付其收入的25%（1981年后是30%），把抵押贷款的利息压到1%。法案还规定联邦资助的限是补足受益家庭支付抵押贷款利率1%以外的差额。

　　贷款担保：经联邦住宅管理署和局担保，购房者首次付款只需支付相当于住房售价的5%，即可得到银行提供的全部住房抵押贷款，如果不经担保，购房者首次需支付住房售价的20%。上世纪90年代，中低收入家庭的补贴性抵押贷款首付已降低到3%。2004年通过的《美国首付款法案》更是将首付款降低为零（低首付或零首付加上抵押贷款的证券化，一定程度上导致了次贷危机的爆发）。

　　用房租代金券直接补贴租户是美国政府目前采用的对中低收入者进行补贴的最主要手段。具有受补贴资格者中有60%的人选择这种补贴方式。这种补贴方式有两种：始于1974年的住房证（租金证明计划）和始于1983年住房券（租金优惠计划），两者略有区别。

　　联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补贴金额，地方政府住房局确认租约后直接以租金证明或租金优惠券的形式向房主支付租金。在总租金中，住户支付的部分不超过自身收入的30%，其余部分由政府给房主补齐。这种对租户直接进行补贴的手段是经济学家们最为推崇的，因为它的补贴效率是100%。美国的自由市场机制也必然要求这样的政府真空保障模式与之相适应。但是，由于政府补贴的资金与市场直接挂钩，在住房市场供给远小于需求的情况下，房租会远高于其实际价值，政府的财政负担加重。

　　美国是西方国家中房地产税制最完善的国家，其房地产税收的特点是：宽税基、少税种。美国房地产税收体系已经过200多年的发展与实践，体制比较完善。在美国，房产约占居民家庭资产的30%左右，而家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。

　　作为联邦制国家，美国的税收管理体制与其政体相适应。房地产税收有以下三个特点：

　　，征税原则清晰，确保执行得力。美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房地产税应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。

　　在美国，没有专门针对房地产出租征收的房地产税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入，并征收个人所得税。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。

　　第二，地区差异明显，各州因地制宜。美国50个州目前都征收房地产税，只是各州和地方政府的税率不同，大约在0.6%至3%之间，以1.5%左右的税率居多。由于房地产税是由当地政府制定，税率在各个地区差异很大，即使在同一地区，不同的村、镇，税率都可能不同。

　　房地产税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。例如在2008年经济危机中受害最严重的加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州，房价大约下跌了55%纳米体育，房地产税率有不同幅度的下调。

　　第三，税费服务公益，形成良性循环。在房地产市场正常发展的情况下纳米体育，房地税每年的涨幅并不会很大。房地产税作为地方政府最主要的收入来源，主要用于维持当地政府开支和社会服务，比如消防、治安、司法、道路养护、社区文化中心、公园、图书馆、公立教育等。在美国，房地产税和公立教育密不可分，将近半数的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学近半数的经费也是出自房地产税。富裕地区房价高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价，形成了良性循环。近年来，在房地产税的用途上，新的趋势是加强州政府的统筹作用，比如州政府抽走部分房地产税，然后在全州范围内分配，相对贫困的学区可以争取到更多教育经费。

　　美国房地产税管理过程严谨，可执行性强。一般而言，在美国税制中，纳税人的个人报税相当重要，税收管理关注于纳税人的遵循行为。而在房产税中，税务当局有很大责任。税务当局保存财产记录、计算税收、开出税单、记录支付等。

　　由此可见，美国房产税的管理简单严谨，房地产并不会逃离税制管辖区，强制执行也不是问题，但是房产税的资产评估是薄弱环节。因此，政府注重税收评估管理和公平性，在评估上侧重现行使用价值、重置成本等评估方式。