纳米体育昨天是中国传统二十四节气的“雨水”，地产人的朋友圈里遍刷“雨水”的海报、祈福语，一派“求雨”景象。

　　24小时未过，2月20日早上，央行公布2月的LPR：5年期利率下降25个基点，从4.2%降至3.95%，这是8个月以来再次降息，也是力度最大的一次。

　　值得注意的是，这还是一次“非对称性降息”，即1年期的LPR利率没下调，仅下调了5年期LPR，而5年期LPR是个人房贷利率定价的基准利率，因此这次降息可以理解为专门为刺激房地产市场交易的一次降息。

　　就这样，房地产行业在2024年开局就迎来了一次“普降甘霖”纳米体育，可见政策对房地产市场的呵护和支持。

　　大降息会促进房地产交易，还能给已购房客户减轻房贷利息负担，有利于促进居民消费，有利于2024年房地产市场的“开门红”。

　　不过，冰冻三尺非一日之寒，2024年的房地产市场要走出牛市，仍然需要关注行业的结构性问题。

　　当下房地产市场正处于构建新发展模式的转型期，面临的结构问题是居民购房需求减少、行业发展速度变慢和旧模式下形成的高负债、资产价格泡沫无法快速消化等问题。

　　2023年底，亚洲著名经济学家、资产负债表通缩理论的提出者辜朝明出了本新书：《被追赶的经济体》，再次将日本经济衰退历史及应对策略进行了总结。

　　在宏观经济循环当中，一个人的支出就是另一个人的收入，但是实际情况是多数人不会将全部收入用于支出，而会将部分收入变成储蓄，形成了“收入漏出”，漏出的部分就成了通缩缺口。正常经济情况下，一般是企业将居民的储蓄部分借出，投入扩大再生产中，堵上了通缩缺口，让宏观经济循环继续向前。

　　但是如果遭遇资产价格泡沫破裂、重大自然灾害等特殊情况，预期发生改变，企业和居民都选择储蓄，追求负债最小化，就会造成通缩缺口裂隙，造成借款人缺失纳米体育，进而造成经济通缩。

　　辜朝明举了个例子：如果一个人收入1000元，将其中900元用于消费，100元储蓄，有企业从银行将这100元借贷，整个经济循环中的1000元收入变成了900元消费+100元借贷，与最初的1000元相等，经济循环继续向前。

　　但是，如果这100元找不到借款人，则这100元还存放于银行，经济体的总支出会从最初的1000元萎缩至900元。依此类推，如果人们获得900元的收入后，将其中的10％用于储蓄，而只消费810元，且储蓄的90元找不到借款人，那么经济规模将继续萎缩10％。当一个国家存在储蓄者时，借款人是何等的重要：有人储蓄就必须有人借贷。只要储蓄的资金没有被全部用于借贷和消费，经济规模就会出现萎缩。

　　传统经济学假设都是市场参与主体追求利润最大化，但是辜朝明提出还存在市场参与主体都追求负债最小化的情况，并以此解释了1930年代、1970年代、2008年的三次全球性经济危机发生的原因，受到了各方的关注和认可。

　　房地产行业是宏观经济的重要组成部分，因此也面临上述问题，如果全行业参与者都追求“负债最小化”的情况，货币政策的效用就有限，因为此时缺乏借款人纳米体育，资金只能在金融机构空转，很难进入宏观经济循环当中。

　　例如，房价下降，居民家庭的净资产在减少，会影响居民购房意愿；开发商有高负债压力，不再拿地，将降负债作为主要目标；银行因为担心贷款损失，不愿意给开发商放贷等等。这一切现象其实是房地产参与主体“追求负债最小化”的一个表现。

　　资产负债表修复需要时间，当完成修复时，房地产市场和宏观经济会被慢慢推入新的循环。

　　在此之前，政府不应该袖手旁观，而应该积极发挥最后借款人的作用。对于宏观经济的治理来说，面对这个情况，政府要站出来开展积极的财政政策，变身唯一借款人，把形成于银行体系的储蓄想办法借贷出来，变成基础设施、公共福利事业的投资。这时候，贷款利息低，如果投资项目运营收益能够覆盖利息支出，则不会增加政府不良负债，还能维持宏观经济规模不萎缩。

　　对于房地产行业来说，此时也应该多使用“财政政策”工具纳米体育，例如地方政府卖地节奏要慢下来，构建区域房地产市场价格稳定的市场秩序。各地国企也应变身最后借款人，弥补民企开发商此时不拿地造成的投资缺口，向市场继续提供有效住房。而居民此时本来就购房意愿不足，所有限制购房的行政性约束措施更应该早日退出。

　　总之，2024年央行大降息为房地产开了个好头纳米体育，接下来财政、行政调控部门的“组合拳”要跟上，协调发力，构建房地产发展新模式。