纳米体育“短期内内地房地产价格肯定会下跌。”中原地产研究部联席董事黄良升日前接受第一财经日报《财商》记者专访，谈及近期的内地地产新政时如是表示。在他看来，炒风被压、成交减少的局面在今年难以改变，“整个房地产市场的气氛肯定是向下的了”。

　　黄良升是香港地产界权威研究员，他也就金融海啸之后香港房价出现大幅上扬的原因发表了自己的看法。目前，香港房价已经高得令投资者担忧。

　　《财商》：4月中旬以来，中央政府在抑制内地部分城市房价过快上涨方面已经连续击出重拳，这些新政能否挤压内地房地产泡沫？内地楼市会否进入“寒冬”？

　　黄良升：短期内房价肯定会下跌，因为这次的调控是直接从贷款入手，对那些缺乏资金实力的人影响最大，同时产生的阻吓作用也最大，他们没有贷款根本无法动弹。但是对于那些集团炒家，这些政策影响力可能较小。

　　不管怎样，整个房地产市场的气氛肯定是向下的了。要到什么时候市场才会克服上述政策影响目前很难说，但是我想各方可能都会考虑解决的途径，上有政策，下寻对策，只不过这个情况不太可能在今年出现，炒风被压、成交减少的局面在今年较难改变了。

　　黄良升：不会纳米体育，因为在香港房地产市场上，仍然是香港人占主体。那些从内地来炒房的并不缺资金，他们来香港买楼的钱也不是从内地银行贷款得来的。不过气氛上可能也会受到干扰。

　　其实进入4月中下旬，香港房地产市场的气氛已经有所调整，不是因为内地调控，而是因为香港的房价太高，令投资者担忧。不少香港人都认为，目前的价格快要到达1997年的水平，有大祸临头的感觉。

　　《财商》：能否介绍一下香港楼市的供求情况，近期香港的房价不断上涨，许多人认为是买家主导，是否可以说香港的房价现在是由需求决定的？

　　黄良升：香港楼市其实根本没有供求问题，而且一直以来是供过于求的，只是传媒等的误导，才说是“供不应求”。我们通过政府统计数据可以发现，从1989年起，香港的公屋、居屋、夹屋以及私人住宅等等加在一起，住房的供应均大于住户数，而且二者之间的差距正越来越大。

　　需要强调的是，香港已经是一个成熟社会，人口也步入老龄化，生育高峰期已过去了，而建屋能力很强；这与内地很不同，内地中产群体刚膨胀，急需买房，所以存在供求问题。

　　黄良升：推升香港房价的根本原因是联系汇率制。它让香港利率无法自行调整，永远盯住美元利率。很不巧的是，香港的经济经常是跟美国相反的，美国好的时候我们差，美国差时候我们好。美国在经济差的时候减息，我们跟着减，但我们经济又好，利率又偏低，压不住资产价格，这就是现状。

　　黄良升：其实回头来看，每次香港房地产从牛市转熊市、熊市转牛市都很清晰，从1984年开始，14年的牛市，然后是6年的熊市，刚好跟美国的经济状况相反，这个并不是“干炒”，背后的经济学机制就是联系汇率。

　　这次金融海啸爆发后，美元作为国际储备货币突然“上抽”，所以导致香港楼价下跌——很多人认为是金融海啸导致香港房地产下跌，没有抓住本质。未来一段时间，美元将会持续下跌，所以香港楼价将会升得很厉害。大方向虽然如此，但也要考虑一些其他因素，最关键处是在美元指数94点，这一点往往是香港房地产市场牛熊市的拐点。

　　从大的趋势来看，香港楼价的转折点就是在1997年和2003年，每次美元指数都到94这个点上纳米体育。

　　《财商》：不少人认为， 1997年和2003年的香港房地产更主要受到金融危机与“非典”的影响，你怎么看？

　　黄良升：这些都是表面现象，不起根本作用。说起2003年的“非典”纳米体育，其实楼价并没有大跌，它只是前一阶段熊市的底部，因此给人印象深刻。其实“非典”的时候，香港的楼市成交反而在增加，因为有人抄底，我认识一些朋友，就是在那个时候买房子——那个时候房价低到卖出的价格还不够付地价和建筑费，不少发展商都是在亏本卖。

　　亚洲金融（行情,资讯,评论）风暴中，美元上升才是导致香港楼市下跌的真正原因——这一次雷曼事件也很厉害，号称“百年一遇”，但为什么香港楼市只是震荡一下，没有跌得比1997年惨？因为美元指数并没有升穿94点。

　　黄良升：还有两项指标很重要，一是净回报率，即扣除所有支出，包括杂项和税务后，房地产的实际回报；还有一个是实质按揭利率RMR（按揭利率-通胀率）。从过去的数据来看，只要净回报率在RMR之上，就是房地产牛市；相反，RMR大于或者等于回报率的时候，就是熊市。

　　这其实很好理解，你买房子收到的租金跑赢你的按揭利息支出和通货膨胀，这个时候就是最适合买房子的，现在就是这样！反过来，如果你投资物业收到的租金不够付按揭，而且连通胀都跑不赢，是没有人买房子的。

　　黄良升：现在回报率显著高于RMR，而且我还是用“最优惠利率”算的，如果用近期的HIBOR（银行同业拆息）来计算按揭利率，这个差值会更大，这个差值越大，越反映出房地产是一个牛市。

　　你说接下去怎么走？我告诉你，现在不只是牛市，而且是进入牛市第二期。所谓牛市第一期，就是楼价往上升，但是租金回报是在楼价增幅上方的，到了第二期，楼价就蹿升到了租金增长率上面了。

　　历史上看也颇有意思，香港楼市处于熊市时如果遇到美国经济衰退，一至两年便会熊转牛，过去30年来都是这样；如果香港楼市处于牛市时遇到美国经济衰退，却不是牛转熊，而是从牛市第一期转第二期。以上世纪90年代为例，如果不是当时美国经济衰退，我们就不会遇到随后的那一波楼市疯涨；现在也是这样，如果不是雷曼事件后美国经济衰退，香港楼市应该也不会这么疯狂。

　　《财商》：但我们发现，内地的房子就不一样，尽管投资回报率极低，房价却一直在上涨，你怎么解释呢？

　　黄良升：我们不应该忽略一个因素，内地的实际通胀率比我们想象的要高纳米体育。大体上看，内地房价上涨的原因可以总结为以下几点：

　　一是供求问题，但也只是局部供求，特别是几个大城市求过于供，但在二、三线城市不是这样；二是通货膨胀率，内地现在实际的通胀程度是很厉害的，因此不需收租金也可以，因为房价增值超过租金了；三是汇价问题，中国要保证出口，代价可能就是让房价升得厉害。

　　黄良升：美国如果加息，会有震荡心理，但没有实际作用。我们可以看看下半年可能的三种情形：

　　第一，如果美国经济复苏而加息，那是好事，利率会缓慢升，这对香港经济是好的，公司订单增加，楼市还是会涨；第二，如果经济一蹶不振而导致美国完全零利率，香港跟着是低息环境，楼价肯定也是上涨的。

　　最后，如果美元崩溃出现恶性通胀，港币跟着贬值，那么楼价也是上涨的。这个不是没有前车之鉴的，在上世纪80年代，香港供房是20厘（即20％）的利率，房价还是升得很疯狂，物价升得更快。要让房价不再狂升的唯一办法就是与美元脱钩，按照特区政府守住联汇制的决心，这是不会出现的。

　　黄良升：我还是看好香港，最主要原因是香港楼市正常很多，市场成熟，表现在租金上，而内地就是“干升”。

　　内地房地产市场泡沫很明显，供求扭曲，已经脱离正常发展轨道。在我的理念中，一个正常的投资回报是通过租金来反映的，有租金撑着，房价上涨就有持续性纳米体育。

　　近年来香港也受到内地影响，一些内地富豪来香港买完豪宅也不是为了出租，就干等着升值。这种投资脱离了回报率是很危险的，有什么风吹草动，都会对他们造成影响，说垮就垮。